Bán 'chui' đất Vườn Sen, CENLand bị dính cáo buộc trốn thuế

Liên minh “bán chui” đất, nghi vấn trốn thuế

Cục Thuế Bắc Ninh mới đây đã có văn bản thông báo chính thức thụ lý đơn tố cáo của khách hàng về việc Công ty TNHH Nam Hồng và Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ (CENLand) "bắt tay" nhau trốn thuế tại dự án khu thể thao, công trình công cộng, khu đô thị Vườn Sen (dự án Vườn Sen) tại phường Đồng Kỵ, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Dự án có quy mô 17ha, được quảng cáo rao bán 400 căn shophouse, nhà liền kề có diện tích 100-120m2.

Theo nội dung đơn, khách hàng tố cáo chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Nam Hồng và CENLand đã chuyển nhượng dự án và bán các lô shophouse, liền kề của dự án cho khách hàng. Nhưng đến năm 2019, Công ty Nam Hồng còn nợ hơn 21 tỉ đồng tiền thuế, gồm 20,7 tỉ đồng nợ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế GTGT, còn lại là các khoản chậm nộp, tiền phạt và thuế.

Quá hạn nộp thuế 90 ngày, Công ty Nam Hồng vẫn chưa đóng tiền vào ngân sách Nhà nước nên vào tháng 9/2019, Cục thuế tỉnh Bắc Ninh đã ra quyết định cưỡng chế thuế bằng biện pháp ra thông báo hoá đơn không còn giá trị sử dụng.

Đất nền dự án tại Khu đô thị Vườn Sen Bắc Ninh.

Đáng nói là, trong thời gian Công ty Nam Hồng chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế, thì đơn vị phát triển dự án là CENLand vẫn quảng cáo, rao bán chót lọt 8 lô nhà phố (shophouse) cho khách hàng từ tháng 5/2019. Cụ thể, khách hàng phải đặt cọc 100 triệu đồng mỗi lô đất, ký thoả thuận trực tiếp với CENLand. Sau đó khách hàng phải nộp tiền theo 2 đợt (mỗi đợt là 15%) với tổng cộng là 30% giá trị đất, tương đương gần 12 tỉ đồng. Đến đợt 3, CENLand yêu cầu khách hàng đóng tiếp 70% còn lại giá trị hợp đồng.

Theo quy định của Luật Đất đai, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai thì mới đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Do đó, khi chủ đầu tư Công ty Nam Hồng chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế thì dự án Vườn Sen chưa đủ điều kiện để bán.

Việc liên minh CENLand và Công ty Nam Hồng bắt tay chuyển nhượng các lô shophouse và thu tiền của khách hàng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể coi là hành vi “trốn thuế”.

Hơn nữa, ở thời điểm tháng 5/2019, dự án chưa đủ điều kiện để kinh doanh nên việc chủ đầu tư và đơn vị phân phối bắt tay nhau bán đất là vi phạm Luật Kinh doanh BĐS, thu tiền đặt cọc của khách hàng lên tới hàng trăm triệu đồng, hay cả tỉ đồng mà không có hoá đơn chứng từ hợp lệ, là vi phạm Luật quản lý thuế.

“Tù mù” pháp lý, khách hàng có nguy cơ mất tiền

Tại Hội nghị triển khai bán hàng 20/5/2019, ông Nguyễn Đức Chính – Giám đốc dự án Vườn Sen khẳng định với khách hàng rằng: “CENLand và Dabaco Group mua lại dự án từ Công ty Nam Hồng”.

Các môi giới thậm chí còn “nổ” rằng CENLand và Dabaco là chủ đầu tư dự án Vườn Sen để tạo niềm tin, dụ dỗ khách hàng nộp tiền. Tin tưởng vào uy tín của hai doanh nghiệp này, một khách hàng đã mua tới 8 căn shophouse để đầu tư, kinh doanh nhưng sau đó mới vỡ lẽ, CENLand hoàn toàn không phải là nhà đầu tư dự án Vườn Sen như quảng cáo.

Mới đây, bà Nguyễn Thị Bích, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Nam Hồng đã xác nhận với báo chí: “Nam Hồng vẫn là chủ đầu tư, không chuyển quyền chủ đầu tư cho Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CENLand) hoặc Công ty cổ phần Tập đoàn Dabaco Việt Nam”.

Theo các tài liệu cho thấy, dự án khu đô thị Vườn Sen hiện vẫn do Công ty TNHH Nam Hồng làm chủ đầu tư. Còn CENLand chỉ đóng vai trò đối tác hợp tác với chủ đầu tư để phát triển dự án.

Khách hàng căng băng rôn biểu tình đòi quyền lợi tại dự án Vườn Sen.

Ngày 27/6/2019, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh mới có văn bản số 1257/SXD-QLN về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại các ô đất ký hiệu LO25, LO27, LO28, LO29 thuộc dự án Khu đô thị Vườn Sen.

Nhưng hơn 1 tháng trước đó, CENLand đã ký kết Hợp đồng thoả thuận đặt mua và thu tiền của nhiều khách hàng.

Trên thực tế, việc kinh doanh phân phối các dự án bất động sản thời gian qua của CENLand - “trùm” môi giới phía Bắc, đều diễn ra từ giai đoạn mới khởi công, xây dựng hạ tầng cơ sở, xây móng công trình để giúp chủ đầu tư huy động vốn sớm bất chấp quy định pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 90 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định rõ: “Đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Nhưng do tiềm lực tài chính yếu kém, nhiều chủ đầu tư dùng đòn bẩy huy động vốn sớm bằng cách đưa ra các loại hình thức giao dịch như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt mua căn hộ, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng vay vốn…. là cách “lách luật” phổ biến trên thị trường bất động sản. Khi giao kết các dạng hợp đồng này, khách hàng đối mặt với nhiều rủi ro như dự án chậm tiến độ sẽ khó được nhận nhà, bị chiếm dụng vốn, thậm chí lừa đảo, mất trắng tiền…

Do đó, các cơ quan chức năng, luật sư luôn cảnh báo người mua nhà cần tìm hiểu kĩ tính pháp lý của dự án, năng lực và uy tín của chủ đầu tư, đơn vị phân phối, nhằm tránh rủi ro lừa đảo, tiền mất tật mang, vướng vào tranh chấp pháp lý phức tạp.