Dấu hiệu huy động vốn trái phép
Dự án Khu đô thị Kosy Bắc Giang (gọi tắt là Kosy Bắc Giang) của chủ đầu tư là Công ty CP Kosy (trụ sở tại tầng 6 tòa nhà Hội nhà báo Việt Nam, phố Dương Đình Nghệ, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội).
 |
| Phối cảnh dự án Khu đô thị Kosy Bắc Giang. |
Theo quảng cáo trên website kosybacgiang.com.vn, Dự án Khu đô thị Kosy Bắc Giang có quy mô 23,3 ha, nằm ở phường Xương Giang, TP Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. Trong đó, bao gồm các loại hình 148 lô Shophouse, 49 nhà biệt thự, 577 nhà liền kề.
Dự án được quy hoạch một không gian sống xanh, sạch đẹp và đầy tiện nghi, gia tăng giá trị sống. Khu đô thị sẽ bao gồm đầy đủ các hạng mục xây dựng như các dãy shophouse, khu biệt thự, nhà liền kề, tổ hợp chung cư cao tầng và các tiện ích như công viên hồ điều hòa, công viên cây xanh, trường học, đất văn hóa, bãi đỗ xe… Mảng không gian sinh thái của khu đô thị tập trung xung quanh khu công viên, công trình cao tầng và biệt thự, tạo thành khối không gian có mật độ xây dựng thấp, nhiều cây xanh, đem đến cảm giác thư thái, trong lành, khoáng đạt. Vành ngoài là các công trình nhà ở dạng shophouse và liền kề với mật độ xây dựng cao, tập trung cư dân tạo thành địa điểm buôn bán, kinh doanh sầm uất, náo nhiệt.
 |
| Giới thiệu dự án trên trang kosybacgiang.com.vn |
Tuy vậy, theo tìm hiểu của PV, Dự án Kosy Bắc Giang vẫn chưa hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng nhưng đã rao bán rầm rộ. Cụ thể, trên một số sàn AV Land, Đất xanh miền Bắc, B HomeS, Liên minh KSB... đã rao bán với hình thức "Hợp đồng vay vốn" hay "Đăng ký nguyện vọng".
Một đại diện của Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang cho biết, Dự án được chấp thuận chủ trương của UBND TP Bắc Giang và có giấy phép xây dựng. Hiện tại dự án đã có văn bản gia hạn lần 2, ghi rõ đến hết 31/12/2019 sẽ hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, còn một số hạng mục khác như đường dây điện, đường thông tin, đường sắt chạy qua cũng chưa được thực hiện. Như vậy, chiếu theo các quy định của pháp luật thì Dự án Kosy Bắc Giang chưa đủ điều kiện để mở bán.
Luật gia Nguyễn Gia Hải, chuyên gia pháp lý của văn phòng luật sư Vạn Xuân Hà Nội (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định "Hợp đồng vay vốn" thực chất là hình thức lách luật của chủ đầu tư để huy động vốn của khách hàng.
Theo ông Hải, việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện các quy định của pháp luật đã ký kết các giao dịch với người dân (hợp đồng vay vốn, đơn đăng ký nguyện vọng) có dấu hiệu vi phạm quy định của pháp luật. Dự án Kosy Bắc Giang hoàn toàn chưa đáp ứng được Khoản 2 của Điều 55 luật kinh doanh BĐS năm 2014 về việc “Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” và được chấp thuận. Điều này thể hiện chiêu trò lợi dụng kẽ hở của pháp luật để huy động vốn trái phép.
Bên cạnh đó, theo Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà, chủ đầu tư không được phép ký hợp đồng đặt cọc với mục đích ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án.
Khách hàng chịu mọi rủi ro
Liên quan đến vấn đề này, Luật Sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TP HCM) phân tích những điểm bất lợi cho khách hàng khi ký Hợp đồng vay vốn hoặc Đơn đăng ký nguyện vọng với Kosy Bắc Giang.
Theo đó, Hợp đồng vay vốn quy định nhiều khoản bất lợi cho bên cho vay như: Đảm bảo giải ngân đủ và đúng tiến độ cho bên B theo quy định tại Hợp đồng, nếu có vi phạm sẽ giải quyết theo quy định tại điều 7 Hợp đồng; Thực hiện trách nhiệm gia hạn Hợp đồng này theo thông báo của bên B; Đảm bảo cam kết mọi trường hợp không rút vốn vay trước thời hạn, nếu có vi phạm sẽ giải quyết theo quy định tại điều 7 Hợp đồng. Toàn bộ số tiền mà Bên A đã giải ngân sẽ thuộc về Bên B, tuy nhiên không được quá 20% tổng Giá trị hợp đồng.
Hợp đồng vay vốn thực chất là hình thức chủ đầu tư lách luật để huy động vốn của khách hàng. Đây là giao dịch dân sự nhưng tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất lợi cho khách hàng vì “tiền trao nhưng cháo chưa có”. Cạnh đó, Đơn đăng ký nguyện vọng lại ghi là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng không có những quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư nếu vi phạm, chậm tiến độ.
Trong các văn bản trên, không thấy có quyền giám sát cũng như trách nhiệm báo cáo của chủ đầu tư với khách hàng về tiến độ cũng như các nội dung khác. Đây cũng chính là kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư đang lợi dụng.
Ngoài ra, Luật sư Diệp Năng Bình còn cho rằng, việc đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý khiến khách hàng sẽ gặp rất nhiều rủi ro khác như chậm được bàn giao sổ hồng, thậm chí là không lấy được; khách hàng cũng không thể biết trước chất lượng, dịch vụ công trình có thật sự tốt không...
