Theo một số chuyên gia pháp lý, mua nhà khi chưa đủ điều kiện mở bán là một “canh bạc” của các nhà đầu tư để có ưu đãi về giá, vị trí căn hộ nhưng việc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng, được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.
Chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ những điều kiện trước khi mở bán cũng là sự khẳng định năng lực triển khai dự án cả về tài chính và yếu tố pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, cũng có những chủ đầu tư lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn để thực hiện dự án, một số khách hàng chấp nhận mua nhà trên giấy để thu được lợi nhuận khi đầu tư hoặc để hưởng ưu đãi.
 |
| Luật sư Vũ Văn Biên, Văn phòng luật sư An Phước. |
Luật sư Vũ Văn Biên, Văn phòng luật sư An Phước phân tích: “Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán bởi theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng Dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán (do Sở XD địa phương cho phép bằng văn bản) là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm.
Cụ thể, Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định rất rõ rằng bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng các hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Do đó, rất nhiều chủ đầu tư hiện nay đã thiết kế các điều khoản trong hợp đồng để hợp đồng đó đơn thuần chỉ là hợp đồng vay hay hợp đồng góp vốn phân chia lợi nhuận thông thường.
Hơn nữa, khi tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không đủ, thiếu vốn mới phải huy động vốn thông qua những bản hợp đồng vay vốn hay góp vốn. Một chủ đầu tư có khả năng, năng lực thực sự sẽ thực hiện bán nhà huy động vốn khi đủ điều kiện. Bởi theo quy định của Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở thì các chủ đầu tư khi được cơ quan quản lý Nhà nước chấp thuận giao làm Chủ đầu tư để triển khai dự án bất động sản đều phải chứng minh doanh nghiệp có 20% vốn chủ sở hữu (vốn tự có) để thực hiện dự án.
Với 20% số vốn này chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện dự án và với năng lực tốt và Dự án khả thi thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể vay vốn Ngân hàng để triển khai xong hạ tầng đáp ứng đủ điều kiện mở bán mới tiến hành ký hợp đồng mua bán với người mua nhà để bổ sung vốn tiếp tục triển khai Dự án.
Đối với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp, người chịu thiệt chắc chắn sẽ là người mua nhà vì đây là một hợp đồng giả cách, các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà. Theo quy định của Bộ luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, người mua nhà cuối cùng không mua được nhà, số tiền đã giao cho chủ đầu tư cũng không thể ngay lập tức lấy lại được. Ngược lại, chủ đầu tư lại có thể xoay vốn tại thời điểm đó.
Nếu nhà đầu tư đã thiếu năng lực tài chính, phải huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán thì liệu có đảm bảo được tiến độ dự án? Việc đảm bảo các quy chuẩn thiết kế có được thực hiện, chất lượng công trình như thế nào? Đây là những vấn đề rất rủi ro cho người mua nhà của dự án vì thực tế đã có rất nhiều công trình bị “treo” do chủ đầu tư không có năng lực thực hiện.”
Một thực tế đang diễn ra là người mua không nắm vững những quy định pháp luật, cơ sở pháp lý cần thiết khi mua nhà để ở hoặc đầu tư nhưng thường không tham vấn luật sư. Dù khách hàng có hiểu các quy định cũng có thể không hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán, cơ sở pháp lý không chặt chẽ đã đẩy khách hàng đến những rủi ro.
Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoản như thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng…
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Ngoài ra, trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.
Bên cạnh đó, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc Chủ đầu tư bất chấp quy định của pháp luật để lách luật huy động vốn là vi phạm pháp luật cần xử lý nghiêm để tránh việc các Chủ đầu tư tay không bắt giặc và khi không được ngân hàng giải ngân vốn vay sẽ không thể triển khai Dự án và sẽ xảy ra những hệ lụy rất lớn cho xã hội. Như chúng ta đã biết, rất nhiều Dự án thời gian vừa qua trong cả nước đã bỏ hoang nhiều năm cũng chính là hệ lụy của việc huy động vốn trái phép này.
Như phân tích ở trên thì khi có xảy ra tranh chấp, bản hợp đồng góp vốn mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư cũng sẽ không có hiệu lực và được coi là giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận với nhau giả cách nhằm che dấu giao dịch thực sự là huy động vốn trái phép để mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện huy động vốn.
"Như vậy, nguy cơ khách hàng bỏ tiền tỉ để tham gia góp vốn vào một dự án mập mờ thông tin pháp lý nhưng phải “nhận về trái đắng” là hoàn toàn có thật và là hậu quả tất cả các bên tham gia giao dịch đều nhận biết rất rõ trước khi giao kết Hợp đồng", luật sư Biên kết luận.
