"Giải cứu" condotel vì tình thế hay lợi ích nhóm?

Ồ ạt xây condotel, “mắc cạn” pháp lý

Sự "bùng nổ" quá nhanh của loại hình căn hộ - khách sạn (condotel) tại Việt Nam đang đặt các nhà làm chính sách vào "sự đã rồi", phải lo xây dựng khung pháp lý để "giải cứu" tình thế condotel đã được bán tràn lan và khai thác từ lâu.

Giữa tháng 5/2019, Vingroup – chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn - đã tổ chức gặp mặt các khách hàng sở hữu condotel tại Đà Nẵng để giải đáp những thắc mắc về pháp lý, cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu tài sản (sổ hồng), cam kết lợi nhuận… Tuy nhiên, loại hình condotel vẫn chưa có pháp lý cũng như chưa được ghi nhận trong Luật đất đai và các quy định liên quan nên chủ đầu tư cũng không có cách nào giải thích rõ ràng về vấn đề "bán" quyền sở hữu condotel. Hàng nghìn khách hàng đã mua condotel của Vingroup được trấn an bằng sự hứa hẹn về pháp lý “trong thời gian sớm nhất” và cam kết trả lợi nhuận 8% đều đặn hàng năm…

Nha Trang là một trong số "thủ phủ" của các dự án condotel với quy mô hàng chục nghìn căn hộ được bán ra thị trường

Không chỉ Vingroup, hàng loạt chủ đầu tư dự án condotel, dự án nghỉ dưỡng có sản phẩm condotel cũng đang bị "mắc cạn" vì không thể làm sổ hồng căn hộ cho người mua. Thực tế, chỉ một số ít địa phương đang “lách” luật để cấp sổ hồng cho người mua theo dạng "căn hộ không hình thành đơn vị ở" không được quy định trong luật hiện hành như tại Nha Trang, Quy Nhơn.

Trong khi đó, hàng chục “thủ phủ” condotel hiện hữu và trong tương lai như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... vẫn trong tình trạng mong manh pháp lý khi mở bán sản phẩm này. Các doanh nghiệp như Vingroup, Sungroup, Empire Group, CEO Group, Eurowindown, Công ty Vịnh Nha Trang… cung cấp ra thị trường 1.000 -5.000 căn condotel mỗi dự án, thu hút người mua bằng cam kết lợi nhuận 8-12%/năm cho người mua và chia sẻ tiền thuê, nhưng hầu hết chủ đầu tư đều không cấp được sổ hồng cho người mua, dẫn tới nhiều tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp...

Bên cạnh đó, việc xây dựng tràn lan dự án condotel đang gây áp lực lên hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục tại địa phương mà vượt ngoài tầm kiểm soát.

Vingroup đang "mắc cạn" với hàng loạt dự án condotel chưa cấp sổ hồng. Ảnh: Dự án condotel Vinpeal tại đảo Hòn Tre, Nha Trang

Góp ý về xây dựng khung pháp lý cho condotel gửi lên Quốc hội, Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) chỉ ra những “mập mờ” về địa vị pháp lý của loại hình condotel, đang được một số ban ngành, địa phương và doanh nghiệp vận dụng không đúng quy định pháp luật.

Hệ luỵ này được phản ánh rõ trong các vụ tranh chấp pháp lý xảy ra tại dự án condotel Bavico International (Nha Trang) khi chủ đầu tư Công ty Bạch Việt “bội tín” không trả cam kết lợi nhuận 15%/năm, không cấp được sổ đỏ trong vòng 5 năm, dự án xây dựng trên đất Quốc phòng…

Trường hợp hi hữu là tỉnh Khánh Hoà đã "sáng tạo" cách cấp "sổ hồng" cho các căn hộ condotel với mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở” trong giai đoạn 2017-2018. "Đây không phải là giải pháp đúng, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, dân cư và tiềm ẩn rủi ro cho người dân và xã hội. Do đó, cần định vị góc nhìn pháp luật để quản lý hoạt động này” - Luật sư Trương Anh Tú đánh giá.

Chính sách condotel làm lợi cho ai?

Luật sư Trương Anh Tú phân tích, các doanh nghiệp được cấp loại đất dịch vụ, thương mại để xây dựng khách sạn nhưng lại bán căn hộ ra thị trường dưới tên gọi condotel (căn hộ lai khách sạn), ký hợp đồng mua bán… Nhưng hoạt động mua bán condotel không phải là mua bán quyền sở hữu tài sản, mà bản chất là quan hệ thuê tài sản (condotel) với thời hạn thuê theo thoả thuận, không vượt quá thời gian giao đất để thực hiện dự án (hiện nay Nhà nước giao đất dịch vụ, thương mại là 50 năm…).

"Chúng tôi đồng ý với việc cần công nhận quyền thuê lâu dài hoặc trọn vòng đời dự án condotel cho người thuê theo thời hạn hai bên thỏa thuận ký kết với chủ đầu tư. Nhưng hoàn toàn không đồng nghĩa với giải pháp cấp sổ hồng (giấy chứng nhận sở hữu cho loại hình bất động sản hình thành đơn vị ở) cho người mua condotel. Bởi, căn hộ condotel không phải một đơn vị ở, chỉ dành cho mục đích thuê nghỉ dưỡng trong một thời gian nhất định và tuân thủ sự vận hành, quản lý của chủ đầu tư như khách lưu trú của khách sạn" - Luật sư Tú bày tỏ quan điểm.

Một dự án condotel - ảnh MH

Do đó, ông Tú kiến nghị đến Quốc hội và Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội xem xét xây dựng pháp luật theo hướng điều chỉnh condotel đúng bản chất của nó, định vị loại hình này là kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Đồng thời điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn (được công chứng và có hợp đồng mẫu do Nhà nước quy định). Điều này nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp Thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.

"Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà đưa thêm những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở - không hình đơn vị ở” để đẩy thế khó cho Nhà nước phải làm chính sách chạy theo đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp" - Luật sư Trương Anh Tú nêu quan điểm và cho rằng, không phải vì khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà một số ban ngành và một số địa phương đang cố tình “lái” vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư. Vì bản chất của condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch trên loại đất dịch vụ, thương mại và không thể biến thành đất ở.

Năm 2016, nguồn cung căn hộ condotel là 16.000 căn và dự báo trong giai đoạn 2017-2019 có thêm khoảng 27.000-29.000 căn được mở bán mỗi năm. Đồng nghĩa sẽ phải có giải pháp để “hợp thức hoá” sổ hồng cho hàng chục nghìn căn hộ mà các doanh nghiệp đã và sẽ bán ra thị trường.

Luật sư Trương Anh Tú đã chỉ ra các hệ luỵ khi xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người mua. Bởi việc cấp sổ hồng cho căn hộ condotel sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Trước thực tiễn phát triển bất động sản quá “nóng”, việc xây dựng các quy định của pháp luật về condotel là cần thiết để Nhà nước kiểm soát việc đầu tư xây dựng, cho thuê - thuê - cho thuê lại và vận hành condotel. Tuy nhiên, Nhà nước cần có những quy định riêng hướng dẫn, điều chỉnh việc có hàng nghìn người thuê condotel để nghỉ dưỡng, cho thuê lại trong thời gian thỏa thuận với chủ đầu tư và không vượt quá thời hạn sử dụng đất của dự án.