Hé lộ thương vụ 'đường vòng' 5.500 tỉ thâu tóm đất Thủ Thiêm

Khu đất tái định cư hơn 30ha tại KĐT mới Thủ Thiêm đã được “phù phép” thành dự án Water Bay của Novaland

Chiêu “gom” đất tái định cư

Bán đảo Thủ Thiêm trong suốt 20 năm qua luôn là điểm “nóng” về khiếu kiện tranh chấp đất đai căng thẳng khi TP.HCM muốn phát triển nơi đây thành khu đô thị mới kiểu mẫu. Không chỉ “nóng” bởi những câu chuyện người dân bị thu hồi đất, đền bù và bố trí tái định cư chưa thoả đáng mà còn bởi nhiều thương vụ liên minh, thâu tóm quỹ đất tái định cư “màu mỡ” để biến thành đất thương mại có giá trị hàng nghìn tỉ đồng.

Trong hành trình “gom” đất, năm 2016 Công ty CP Tập đoàn Novaland công bố trở thành nhà phát triển dự án The Water Bay tại đường Mai Chí Thọ (khu đô thị Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM) do Công ty CP Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (trước là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21) làm chủ đầu tư. Khu đất dự án này có diện tích 30 ha, được giới thiệu sẽ xây dựng 12 toà nhà với khoảng 5.000 căn hộ, 3.000 officetel, 250 nhà phố... Dự án này nằm trong quy hoạch khu nhà ở tái định cư rộng 160ha tại khu đô thị mới Thủ Thiêm).

Thực chất, Novaland đã sở hữu chi phối 99,91% vốn của Công ty CP Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21, qua đó là chủ của dự án này. Đến giờ, bằng cách nào để doanh nghiệp được giao đất tái định cư lại chuyển thành nhà ở thương mại vẫn là điều khó hiểu suốt nhiều năm qua?

Theo phản ánh của báo chí, trong năm 2007-2009, UBND TP.HCM đã chỉ đạo cắt 30,1 ha đất tái định cư cho người dân Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm (thuộc khu tái định cư tập trung có diện tích 90,3ha ở Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2) để hoán đổi lấy khu đất 30,2 ha ở phường Bình Khánh và phường Bình Trưng Tây, quận 2 của Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21.

Sau đó, tháng 7/2017 khu đất 30,2 ha hoán đổi cũng được giao nốt cho Công ty CP Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 để làm dự án bất động sản. Được biết, đây là một trong nhóm chục công ty do ông Vũ Anh Cường sáng lập, như Công ty CP Đầu tư thương mại dịch vụ Đất Lành, Công ty TNHH Thế kỷ 21 Bình Trưng Tây… đều cùng mục đích kinh doanh các dự án đất nền, chung cư.

Như vậy, hơn 60,3 ha đất từ quỹ đất tái định cư đã nhanh chóng về tay doanh nghiệp này, để rồi sau đó Novaland xuất hiện trong vai trò đơn vị phát triển dự án.

Tuy nhiên, tháng 9/2018, Thanh tra Chính phủ đã có thông báo kết luận thanh tra về khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong đó chỉ ra sai phạm trong việc UBND TP.HCM có văn bản ngày 20/2/2008 chấp thuận chuyển mục đích sử dụng 30,1 ha đất của Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 tại dự án Khu Du lịch, văn hóa, giải trí thuộc phường Bình Khánh sang xây dựng hơn 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi bằng 30,2 ha đất sạch thuộc 90,2 ha Khu tái định cư Nam Rạch Chiếc. Sau đó, thành phố lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.

Chuyển nhượng đất giá “khủng”

Quỹ đất đẹp hơn 60 ha đã được giao cho doanh nghiệp tư nhân với giá rẻ, còn giá trị thực tế lại cao hơn và tăng lên theo thời gian.

Theo báo cáo tài chính của Novaland, tháng 9/2015, tập đoàn này đã hoàn thành mua 99,91% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng để qua đó sở hữu 50% vốn của Công ty CP Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21. Giá trị chuyển nhượng là hơn 1.306 tỉ đồng.

Tiếp đó, năm 2016, Công ty Khải Hưng đã mua thêm 32,46% lợi ích vốn chủ sở hữuu của Công ty CP Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 với giá là 2.649 tỉ đồng. Còn Novaland gom thêm 16,51% cổ phần để nâng tổng sở hữu lên 98,97% vốn Công ty Thế kỷ 21.

Tổng giá phí mà Novaland mua lại hai doanh nghiệp này lên tới 5.496 tỉ đồng, cho thấy khoản đầu tư này có giá trị lớn nhất nằm ở quỹ đất ở Thủ Thiêm. Sau khi đánh giá lại giá trị khoản đầu tư ban đầu của tập đoàn vào đối tác, thì số tiền chi mua cổ phần của hai doanh nghiệp đã giảm hơn 1.541 tỉ đồng, xuống chỉ còn hơn 3.578 tỉ đồng.

Sở hữu quỹ đất đẹp ở khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng Công ty Thế kỷ 21 lại âm thầm “bán mình” cho Novaland

Đáng chú ý, tổng tài sản của Công ty Thế kỷ 21 tại thời điểm mua được ghi nhận là hơn 8.236 tỉ đồng, trong đó chủ yếu là hàng tồn kho chiếm gần 5.400 tỉ đồng, khoản phải thu khác 1.333 tỉ đồng…

Về tình trạng nợ, khi bán doanh nghiệp, Công ty Thế kỷ 21 có khối nợ phải trả lên tới gần 3.200 tỉ đồng. Cụ thể, nợ vay ngắn hạn hơn 1.356 tỉ đồng, nợ phải trả khác 1.184 tỉ đồng. Đáng nói, số nợ thuế thu nhập hoãn lại của công ty này là hơn 658 tỉ đồng, cũng phản ánh lợi nhuận của công ty này nhiều năm qua là con số "khủng".

Chưa rõ vì sao Công ty Thế kỷ 21 sau khi sở hữu quỹ đất tái định cư đẹp “hiếm có” tại khu đô thị mới Thủ Thiêm lại không trực tiếp đầu tư dự án, mà nhanh chóng “bán mình” cho đối tác?

Nhưng từ thương vụ Novaland sẵn sàng chi hàng nghìn tỉ đồng để mua lại công ty này qua đó kiểm soát quỹ đất “hiếm có” ở Thủ Thiêm đặt ra câu hỏi về con “đường vòng” thâu tóm đất đai vốn phục vụ mục đích tái định cư cho người dân bị thu hồi đất, ổn định cuộc sống? Khi đất đai được chuyển đổi sang đất thương mại và giao cho tư nhân làm dự án lại không được bán đấu giá theo quy định để đảm bảo thu hồi tối đa tài sản, tránh thất thoát thiệt hại cho Nhà nước.

Bên cạnh đó, những công ty tư nhân được thành phố giao cho quỹ đất lớn có đảm bảo năng lực đầu tư và tài chính để phát triển dự án hay không?

Qua tìm hiểu được biết, thời điểm 2015- 2016, nhóm công ty do ông Vũ Anh Cường sáng lập và có sở hữu vốn đã gặp khó khăn tài chính cũng như hoạt động đầu tư các dự án bị “treo” nhiều năm, hoặc bị thu hồi. Các khoản nợ vay ngân hàng cũng bị hối thúc trả nợ do đã quá hạn từ lâu, chuyển thành nợ xấu, mà có thời điểm tổng dư nợ vay hơn trăm tỉ đồng. Trong số đó, nợ vay đã rơi vào mức nợ nhóm 5 - có nguy cơ mất vốn.

Không chỉ các dự án đình trệ, dòng tiền kinh doanh gặp khó mà nhóm công ty này còn liên tục đối mặt với những cáo buộc lừa đảo, bán đất “ma”, huy động vốn trái phép nhằm chiếm dụng tiền từ nhiều khách hàng.