Huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản: Vì sao doanh nghiệp vẫn 'nhờn luật'?

Việc các chủ đầu tư lách luật, huy động vốn trái phép tại các dự án BĐS diễn ra khá phổ biến và ngang nhiên, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Theo quan điểm của một số chuyên gia pháp lý, chế tài xử phạt hành vi này khá đầy đủ nhưng dường như vẫn chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn vi phạm.

Mới đây nhất, theo ghi nhận của Kinh tế Môi trường, dù vẫn đang là một bãi đất trống rộng 10,7ha, chưa xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng Dự án Wyndham Lynn Times Thanh Thủy (Phú Thọ) đã được chủ đầu tư là Công ty CP dịch vụ du lịch Onsen Fuji quảng cáo rầm rộ, rao bán trên thị trường theo hình thức phân lô, bán nền. Hiện có rất ít hoạt động thi công được triền khai trên công trường dự án.

Trái ngược với những lời quảng cáo, hiện dự án Tổ hợp khách sạn nghỉ dưỡng Wyndham Lynn Times Thanh Thủy vẫn chỉ là bãi đất trống và có rất ít hoạt động triển khai xây dựng.

Dự án Tổ hợp khách sạn nghỉ dưỡng Wyndham Lynn Times Thanh Thủy (Dự án Wyndham Thanh Thủy) có địa chỉ tại xã Bảo Yên, huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ, được UBND tỉnh Phú Thọ ban hành quyết định cho Công ty CP dịch vụ du lịch Onsen Fuji làm chủ đầu tư.

Dự án được động thổ vào ngày 30/9/2019, được quy hoạch thiết kế thành 2 khu chức năng riêng biệt, bao gồm: Khu khách sạn condotel nằm ngay trên mỏ khoáng nóng với diện tích gần 1ha, khu dịch vụ phụ trợ được thiết kế 2 tòa khách sạn cao 30 tầng với hơn 2.000 căn hộ trên diện tích 9,7 ha.

Đặc biệt, dự án được xây dựng ngay tại khu vực lõi của mỏ khoáng nước nóng Thanh Thủy kéo dài hơn 1km, kế cận các điểm tham quan du lịch nổi tiếng như: Vườn quốc gia Ba Vì, Khu di tích K9 - Đá Chông, Đền Lăng Xương - nơi thờ Đức Thánh Tản Viên, Khu di tích đền Hùng, vườn quốc gia Xuân Sơn…

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Anh Tùng - Trưởng phòng TN&MT huyện Thanh Thủy cho hay, dự án này đã được UBND tỉnh Phú Thọ ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 6/2019. Hiện, chủ đầu tư dự án đã được giao 0,8 ha đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn 50 năm, trả tiền thuê một lần khoảng 11 tỉ đồng. Phần diện tích còn lại 8,3 ha đang tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư đang phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý tiếp theo.

Trên thực tế, dù đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, khu đất vẫn là một bãi đất trống nhưng dự án Wyndham Thanh Thuỷ đã được các đơn vị phân phối quảng cáo và rao bán rầm rộ hàng trăm căn hộ tại đây. Ngay tại công trường dự án, nhiều tấm biển quảng cáo về Khu nghỉ dưỡng khoáng nóng 5 sao đầu tiên tại phía Bắc được dựng lên như mời gọi nhà đầu tư.

Thông tin về dự án được quảng cáo rầm rộ trên website.

Theo quy định tại Khoản b, Điều 1, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp với cho thuê được thực hiện với điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải...

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Mai Thảo - Công ty Luật TAT Law firm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định: “Việc các chủ đầu tư dự án BĐS chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được triển khai trên thực tế nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Thực tế, do thiếu năng lực tài chính nên chủ đầu tư có nhiều “chiêu” để “lách luật” mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn để thực hiện dự án. Đây là hành vi vi phạm quy định về điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh”.

Về chế tài xử phạt vi phạm, theo Điểm a, Khoản 3, Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh, khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Trước thực tế nhiều dự án huy động vốn trái phép, luật sư Mai Thảo cũng cho rằng, cần phải có những chế tài nghiêm minh hơn nữa dành cho chủ đầu tư vi phạm, bởi mức phạt hiện tại là quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán căn hộ. Có tình trạng doanh nghiệp sẵn sàng “nhờn luật” nhằm đạt được mục đích, còn đẩy mọi rủi ro cho khách hàng gánh chịu, khi đã bị dụ “chui vào rọ”.

Theo luật sư Thảo, các cơ quan chức năng liên quan cần sớm vào cuộc xử lý các dấu hiệu vi phạm của Công ty CP dịch vụ du lịch Onsen Fuji tại dự án Dự án Wyndham Thanh Thủy nhằm răn đe các trường hợp tương tự.