Khó 'sốt' đất nền khi lên quận

Kỳ vọng đột phá phát triển hạ tầng

Các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ chuyển đổi lên quận là tin mừng cho thị trường bất động sản (BĐS) nơi đây. Với đề xuất đầu tư xây dựng này, từng huyện sẽ có định hướng phát triển và nâng tiêu chuẩn để phù hợp với mức độ đô thị hóa cao hơn của tên gọi cấp hành chính mới.

Theo đó, huyện Đông Anh, Đan Phượng được định hướng phát triển bền vững, trở thành quận hiện đại. Điểm nhấn là các đô thị thông minh, công viên phần mềm, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí.

Huyện Thanh Trì, Gia Lâm sẽ tập trung đẩy mạnh phát triển kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại, dịch vụ. Phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng kỹ thuật - xã hội.

Trái ngược với thành công của quận Long Biên, Nam Từ Liêm, tại huyện Đông Anh đã xảy ra hiện tượng “sốt” đất ảo

Những động thái đầu tư xây dựng này chắc chắn sẽ thúc đẩy hơn nữa tốc độ đô thị hóa của các huyện, phát triển hạ tầng kỹ thuật - xã hội và đem lại tác động tích cực cho thị trường BĐS khu vực.

Minh chứng cho tác động này là các huyện đi trước như Từ Liêm, Long Biên. Quá trình đầu tư xây dựng hai huyện này lên quận đã tạo nên những dấu ấn rõ rệt đối với thị trường BĐS ở đây.

Cụ thể, tại Long Biên, với một loạt hệ thống đường giao thông lớn đã được xây dựng để kết nối khu vực trung tâm Hà Nội như: Cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì, đường 5 kéo dài. Bên cạnh đó, nhiều tuyến đường nội bộ đã được mở rộng. Kéo theo đó, một chuỗi các khu đô thị lớn, bệnh viện, trường học được xây dựng. Vì vậy, giá đất nền quận Long Biên trong vòng 5 năm qua đã tăng trưởng mạnh 30 - 40%.

Tương tự, tại huyện Từ Liêm sau khi được tách thành hai quận là Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, nhiều tuyến đường lớn đã nhanh chóng được mở ra như tuyến Lê Đức Thọ kéo dài; đường Hồ Tùng Mậu mở rộng… Song song, hai bên đường là các tổ hợp dự án chung cư lớn được mọc lên như Goldmart City; dự án HDMon; khu đô thị Vinhomes Mỹ Đình…

Bài học đắt giá từ cơn sốt đất nền tại Đông Anh

Các huyện sẽ lên quận nhìn chung đều là các thị trường mới. Trong bối cảnh đô thị hóa, đây chính là các thị trường có dư địa để phát triển và để BĐS tăng giá, nhiều hơn là các thị trường đã ổn định.

Trao đổi với PV Báo Tài nguyên và Môi trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong ngày một, ngày hai mà sẽ kéo dài từ nay đến 2025. Sẽ phải mất vài năm để thị trường phản ánh rõ rệt sự thay đổi, khác biệt lên giá BĐS. Để mức tăng giá này bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành... Nếu nhìn vào các huyện sẽ lên quận hiện nay, chúng ta có thể thấy đây là một chặng đường dài.

Đông Anh chính là minh chứng cho điều này, trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng rồi cũng lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản khu vực này nhưng đã không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm. Đây là bài học cho các thị trường khác. Các nhà đầu tư đang muốn đầu tư lướt sóng cần xem xét rủi ro thanh khoản của BĐS tại những khu vực này.

“Tôi cho rằng, trước thông tin lên quận, thị trường bất động sản tại các huyện không quá đáng lo. Các hiện tượng thổi giá hay tạo sốt đất ảo nếu có xảy ra, theo thời gian sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh giá trị thực” - bà Hằng nhấn mạnh.

Đầu tư đất nền phải xác định dài hạn

Theo nhận định của các chuyên gia, để nhìn thấy rõ sự thay đổi của các huyện này trong quá trình đô thị hoá và thị trường BĐS phản ánh điều này lên giá đất là một lộ trình. Nhà đầu tư nếu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn cần cẩn trọng với các cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản của khoản đầu tư của mình.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, khi quyết định đầu tư nên xác định dài hạn. Sai lầm trong câu chuyện đầu tư đất nền đó là chỉ để mua đi bán lại, chờ tăng giá. Đây cũng chính là lý do dẫn đến bong bóng bất động sản.

“Các nhà đầu tư đừng đi vay tiền để đầu tư đất nền. Bởi vay tiền để mua được mảnh đất xong sau đó lại không có tiền để xây dựng, để kinh doanh mà để đất đó không bán được sẽ thành nợ xấu, gây nhiều hệ luỵ. Nếu có dòng tiền ổn định đầu tư đất nền cũng nên xác định đầu tư trung hạn cho đến dài hạn, thay vì chỉ tìm cách đầu tư trong ngắn hạn rồi lại tìm cách bán đi”- ông Thanh nói.

Đồng quan điểm, các chuyên gia tư vấn của Savills cho biết, đầu tư đất nền nên nên có tầm nhìn từ trung đến dài hạn nhưng cũng cần có một mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý. Mức lợi nhuận trung bình hàng năm có thể không quá lớn, nhưng cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng thì đây vẫn có thể là một khoản đầu tư hợp lý. Nhất là đối với các khu vực quận mới, khi hạ tầng giao thông, hạ tầng dịch vụ chưa thực sự phát triển mạnh mẽ.