Thông thường, để đảm bảo nguồn vốn dài hạn cho các dự án lớn, doanh nghiệp bắt buộc phải có thực lực tài chính lành mạnh, dòng tiền thu từ kinh doanh ổn định, có tài sản đảm bảo… để đủ điều kiện vay vốn ngân hàng, phát hành cổ phần tăng vốn, phát hành trái phiếu…
Ở câu chuyện xoay vốn nghìn tỉ cho gần chục dự án được triển khai cùng lúc của Tập đoàn CEO, đã có những chiêu thức “tạo tiền” được vận dụng theo cách vừa quen, vừa lạ.
Sau khi thâu tóm quỹ đất 100 ha tại Vân Đồn và được duyệt mở rộng dự án lên 358,3 ha, Tập đoàn CEO đã phát hành gần 103 triệu cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ mức hơn 1.544 tỉ đồng lên hơn 2.573 tỉ đồng vào tháng 8/2019. Nguồn vốn thu hơn 1.030 tỉ đồng ban đầu được duyệt để đầu tư các dự án tiềm năng như: Sonasea Vân Đồn Habor City, River Silk City, Sonasea Premier Nha Trang… Trong đó, Tập đoàn CEO đã duyệt phương án sẽ góp 292,5 tỉ đồng vào CTCP Đầu tư Phát triển Du lịch Vân Đồn và 171 tỉ đồng vào CTCP Đầu tư và Phát triển Nha Trang, dự án River Silk City Hà Nam hơn 450 tỉ đồng…
Nhưng phát hành xong và sau 2 lần điều chỉnh phương án sử dụng vốn, toàn bộ vốn cho dự án River Silk City bị cắt, dù trước đó tập đoàn vẫn truyền thông rầm rộ để bán nhà đất tại Hà Nam.
Tập đoàn CEO dồn vốn thu từ đợt phát hành cổ phần sang cho dự án Sonasea Vân Đồn Habor City với mức vốn phân bổ là 405 tỉ đồng và phát sinh góp vốn vào 1 công ty. Đến cuối tháng 6/2020, chi phí xây dựng dở dang tại dự án Vân Đồn là hơn 1.792 tỉ đồng.
Việc thay đổi phương án sử dụng vốn phát hành được đưa ra trong bối cảnh kết quả kinh doanh của Tập đoàn CEO sa sút do dịch Covid-19 tác động tiêu cực đến các hoạt động chủ lực là du lịch, khách sạn, bất động sản. Cụ thể, doanh thu bán hàng hợp nhất 6 tháng đầu năm 2020 chưa bằng 1/5 so với cùng kì năm trước, chỉ đạt 418 tỉ đồng, lỗ trước thuế tới 96 tỉ đồng. Tổng nợ phải trả lên tới 4.307 tỉ đồng, mà chủ yếu nợ phải trả dài hạn chiếm hơn 1.865 tỉ đồng, cho thấy áp lực trả nợ rất căng thẳng nếu công ty không cân đối được nguồn tài chính kịp thời.
Về nguồn vay nợ tổ chức tín dụng, vài năm gần đây, có hai ngân hàng lớn đã đồng hành tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của Tập đoàn CEO dưới dạng hợp đồng tín dụng, hợp đồng cho vay thấu chi với giá trị hàng trăm tỉ đồng… Theo báo cáo tài chính quý 2/2020 (sau soát xét), CEO có dư nợ cuối kì tại Vietinbank- Chi nhánh Thành An là 458 tỉ đồng, BIDV –Chi nhánh Thanh Xuân còn 1.746 tỉ đồng.
Trước đó, BIDV-Chi nhánh Thanh Xuân đã kí hợp đồng tín dụng cho công ty vay 620 tỉ đồng vào tháng 6/2019, để xây dựng dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City- Phân Khu 1. Toàn bộ tài sản dự án, tài sản hình thành trong tương lai của dự án đều được thế chấp cho BIDV, kèm theo biện pháp bảo đảm của bên thứ 3 là Tập đoàn CEO. Được biết, Tập đoàn CEO cũng đã thế chấp tòa tháp trụ sở CEO ở đường Phạm Hùng cho ngân hàng BIDV, thế chấp 96 biệt thự tại dự án Sonasea Villas &Resort Phú Quốc để vay vốn từ lâu.
Ngoài ra, để huy động vốn đầu tư Khu liền kề tại dự án Vân Đồn, Tập đoàn CEO còn phát hành trái phiếu 220 tỉ đồng, kì hạn 3 năm. Tập đoàn đã sử dụng thửa đất số 245 có diện tích 3,29 ha với giá trị định giá hơn 342 tỉ đồng (tương ứng hơn 10,4 triệu đồng/m2) để đảm bảo cho lô trái phiếu này.
Câu hỏi đặt ra là, việc thế chấp tài sản đất đai tại dự án CEO Vân Đồn để vay vốn ngân hàng có đảm bảo tính sở hữu hợp pháp đối với dự án hình thành trong tương lai, nhất là loại đất ở không hình thành đơn vị ở hay không?
Ngân hàng đã thực hiện thẩm định, định giá tài sản đảm bảo ra sao, có tuân thủ đúng quy định và giới hạn hạn mức cho vay không, phương án thu hồi vốn có khả thi… để phê duyệt giải ngân cho vay cả nghìn tỉ đồng?
Những câu hỏi này rất cần cơ quan Thanh tra giám sát của Ngân hàng Nhà nước tiến hành thanh kiểm tra, làm rõ để hạn chế rủi ro cho vay sai phạm, gây nợ xấu lớn cho các ngân hàng.
Song song quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, dù dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng các đơn vị phân phối vẫn rao bán nhà đất tại dự án CEO Vân Đồn, lách dưới dạng đặt cọc, đặt chỗ… nhờ đó, giúp chủ đầu tư “mượn” vốn quay vòng theo kiểu “mỡ nó rán nó”.
