Liệu có lập lờ 'đánh lận con đen' trong việc cấp 'sổ đỏ' cho Condotel?

lieu co lap lo danh lan con den trong viec cap so do cho condotel

Việc cấp giấy chứng nhận cho đất dự án condotel phải đúng quy định pháp luật, không thể cấp đất sản xuất mà chuyển sang cấp giấy chứng nhận là đất ở.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Nhiều người cho rằng với văn bản này, các loại hình bất động sản condotel và officetel hiện đã được bán cho khách hàng sẽ được 'khai sinh" và cấp sổ đỏ để hợp thức sở hữu. Thế nhưng, ở góc độ pháp lý, việc cấp sổ đỏ cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng theo tinh thần của văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ cần phải hiểu như thế nào cho đúng?

Văn bản 703 của Bộ TN&MT không đồng nghĩa với việc condotel được cấp sổ đỏ

Trong văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ra ngày 14/02/2020 gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Bộ Tài nguyên Môi trường nêu các nội dung chính gồm:

Thứ nhất, các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Thứ hai, nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Thứ ba, Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Văn bản này ngay sau khi được ban hành đã khiến dư luận 'nhầm tưởng' rằng các căn hộ condotel sắp tới sẽ được cấp 'sổ đỏ' có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án condotel, biệt thự du lịch cũng như hàng vạn nhà đầu tư đã mua các loại sản phẩm như 'mở cờ trong bụng', tưởng rằng sắp được cấp sổ đỏ và loan tin rầm rộ để tạo sóng, đẩy hàng ra bán trong thời gian tới.

Về tính pháp lý của văn bản, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Giám đốc Công ty TAT Law Firm cho biết, văn bản 703 của Bộ TN&MT chỉ mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ dành cho các Sở TN&MT cấp tỉnh, địa phương liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

Luật sư Thảo cho hay: "Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel. Hay nói cách khác là văn bản 703 không thể cấp khai sinh cho condotel".

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Giám đốc Công ty TAT Law Firm.

Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm loại hình condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này cũng đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn nêu trên.

Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất. Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu, tại hướng dẫn của văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 Nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Luật sư Thảo cho rằng, nội dung này của văn bản 703 có thể dẫn đến hai cách hiểu. Một là, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Khi đó, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro khi chỉ sở hữu hợp đồng 'viết tay' hay một dạng hợp đồng khác.

Hai là trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình trên đất là nhiều người mua căn hộ. Nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…

Hơn nữa, khi người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý của dự án đầu tư này sẽ vô cùng rắc rối và "đẩy" doanh nghiệp cũng như cơ quan cấp phép vào "mớ bòng bong" pháp lý mới.

"Như vậy, condotel được đưa chung vào nhóm công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt", luật sư Thảo nhận định và cho rằng, văn bản 703 của Bộ TN&MT không phải là văn bản mới quy định về condotel mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định hiện có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Đại diện Bộ TN&MT: "Sổ đỏ sẽ được cấp khi bên mua có đầy đủ hồ sơ, đủ điều kiện với loại hình này"

Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT.

Giải đáp những thắc mắc của các nhà đầu tư, doanh nghiệp về việc cấp sổ đỏ cho condotel, ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, cho biết: "Sổ đỏ sẽ được cấp khi bên mua có đầy đủ hồ sơ, đủ điều kiện với loại hình này. Điều kiện đầu tiên là căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; thứ hai là quyết định giao đất, cho thuê đất; thứ ba là giấy phép xây dựng; tiếp đó là hồ sơ hoàn công công trình".

Còn đối với tình trạng cấp phép tràn lan cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không đúng với quy định về giao đất thì ông Phấn cho hay, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành rà soát lại, xem có đủ điều kiện hay không đủ điều kiện? Nếu không đủ điều kiện thì rà soát quy hoạch xem có điều chỉnh quy hoạch được hay không, và việc thu bổ sung nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư như thế nào…? Các vấn đề này thì cần xem xét với từng dự án cụ thể để có phương án xử lý phù hợp.

Chia sẻ với báo chí trước đó, "khi quảng cáo bán hàng, chủ đầu tư nói là condotel có sổ đỏ vĩnh viễn. Trên thực tế, những dự án này được Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư sử dụng để sản xuất, kinh doanh, dự án được phê duyệt cũng là dự án kinh doanh, giấy phép xây dựng cũng thế. Việc cấp giấy chứng nhận cho đất dự án condotel sẽ phải theo đúng quy định pháp luật, không thể cấp đất sản xuất mà chuyển sang cấp giấy chứng nhận là đất ở... Chủ đầu tư khi bán cho người mua phải trung thực. Có giấy tờ được cấp đất sử dụng vào mục đích gì, tài sản đấy như thế nào, không thể quảng cáo là sổ đỏ vĩnh viễn. Khi người dân mua rồi, nhiều trường hợp dùng chính dư luận của người dân để bắt Nhà nước sửa lại, hợp thức hoá là không đúng", ông Phấn nhấn mạnh.

Trước những thông tin chưa rõ ràng về việc cấp sổ đỏ cho condotel, nhiều luật sư khác cũng cho rằng cơ quan có thẩm quyền nên sớm hoàn thiện khung pháp lý, ban hành văn bản có tính pháp quy quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho khách hàng mua các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật hiện hành.

Về phía nhà đầu tư, trước những cách hiểu không thống nhất và thông tin pháp lý "tù mù", luật sư khuyến cáo các nhà đầu tư thứ cấp cũng nên thận trọng thẩm định thông tin, văn bản pháp lý của chủ đầu tư đã đúng và đầy đủ điều kiện chưa... để quyết định mua bán, chuyển nhượng căn hộ condotel ở giai đoạn hiện tại. Bởi trên thực tế, có hiện tượng lan truyền thông tin về văn bản 703 của Bộ TN&MT với cách hiểu là một quy định "chắc chắn" sẽ cấp sổ đổ cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, từ đó lập lờ "đánh lận con đen" để thúc đẩy việc tiêu thụ sản phẩm, tháo hàng trong bối cảnh loại sản phẩm này đang ế ẩm, giao dịch bị ngưng trệ do thiếu những văn bản có giá trị pháp lý đầy đủ.