Lùi thời hạn sửa Luật Đất đai: Condotel bao giờ hết “long đong”?

Sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) phát triển nở rộng trong nhiều năm qua song đến giờ khung pháp lý cho condotel vẫn chưa rõ ràng, cụ thể. Việc Chính phủ lùi thời hạn sửa đổi Luật Đất đai khiến các nhà đầu tư lo lắng cho số phận của loại hình “con lai” này.
lui thoi han sua luat dat dai condotel bao gio het long dong

Những năm gần đây, thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ với hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn nhỏ được đầu tư tại nhiều địa phương, góp phần quan trọng trong việc tạo dựng cơ sở hạ tầng cho hoạt động du lịch. Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại một số địa phương ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)… tiếp tục là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Mô hình condotel chỉ xuất hiện trên thị trường cách đây 4 – 5 năm, bất ngờ phát triển “bùng nổ” trong năm 2017, trong đó riêng tỉnh Khánh Hòa tung ra thị trường gần 11.900 condotel, chiếm 52% căn hộ khách sạn của cả nước. Kế đến là Bình Thuận 15%, Đà Nẵng 13%…

Nếu như mô hình khách sạn phổ thông đã có đầy đủ hình thức quản lý cụ thể thì condotel vẫn còn gặp vấn đề khi khung pháp lý còn chưa rõ ràng. Nhất là đến thời điểm hiện tại, số phận loại hình bất động sản này vẫn bỏ ngỏ khiến không ít khách hàng đã mua tỏ ra lo lắng vì không biết bao giờ mới có “sổ đỏ”. Đây cũng chính là lý do khiến nguồn cung và nguồn cầu giảm, nhà đầu tư e ngại khi rót tiền đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Giới chuyên gia cho rằng, khung pháp lý cho condotel chưa rõ ràng, cụ thể mà việc xây dựng cơ sở pháp lý cho loại hình mới này càng để lâu càng dẫn tới nhiều hệ lụy.

Trong đó, condotel hiện vẫn còn gây nhiều tranh cãi về vấn đề sử dụng đất ổn định, lâu dài. Nếu là nhà ở thì người dân được sử dụng đất ổn định lâu dài, nếu là cơ sở lưu trú thì sẽ quản lý cụ thể như thế nào, đóng thuế ra sao…? Tiếp đến là việc cấp chứng nhận quyền sở hữu với loại hình này, các vấn đề quy định tiêu chuẩn xây dựng, quy định về xử lý hợp đồng mua bán, quy trình vận hành, quản lý tránh những tranh chấp, mâu thuẫn có thể xảy ra…

Theo đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), về bản chất condotel là một loại khách sạn. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu với những công trình khách sạn phải theo tính chất sử dụng đất mà bất động sản đứng chân.

Bộ Xây dựng thời gian qua đã thực hiện các dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó đã có đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, kinh doanh các loại hình căn hộ này.

lui thoi han sua luat dat dai condotel bao gio het long dong

Sonasea CEO Phú Quốc tiếp tục “dẫn đầu” về doanh số bán Condotel tại Phú Quốc

Ông Thân Thành Vũ – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản Du lịch Việt Nam cho rằng, nguồn cung condotel quá nhiều nên đang khó tiêu thuộc, khiến các chủ đầu tư có động thái “lobby” chính sách cho condotel theo hướng cấp sổ cho chủ sở hữu condotel.

Lo sợ nhất là nếu cho tách sổ thì có thể xảy ra chuyện các tỉnh đua nhau cấp sổ cho condotel tạo thành “một Vạn Lý Trường Thành dọc bờ biển”, không còn bãi biển nào đúng nghĩa, hạ tầng không theo kịp… Do đó, ông Vũ cho rằng vấn đề mấu chốt là phải tập trung vào việc làm quy hoạch cho quy củ, hợp lý: chỗ nào xây được condotel, chỗ nào không xây được. Khi nào xác định được quy hoạch thì dựa vào đó mà xác định căn cứ pháp lý cho condotel.

Theo luật sư Trương Anh Tú (Hà Nội), có 20 điểm khác biệt giữa condotel và căn hộ để ở. Bởi đầu tư, kinh doanh condotel là thuộc hoạt động du lịch, không liên quan đến bất động sản nên dưới góc độ kỹ thuật luật pháp, việc sửa Luật Đất đai để thừa nhận condotel là bất khả thi. Dù có sửa luật để công nhận condotel cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại.

Do vậy, giải pháp tốt nhất là các dự án condotel đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở và phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý nhà ở.

Trong khi chờ đợi sửa đổi bổ sung một số điều về Luật Đất đai 2013, Bộ Xây dựng cần phải có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán condotel cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặt khác, theo ông Nguyễn Duy Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám Công ty Chứng khoán Sài Gòn (SSI), hình thức Condotel tại Việt Nam đang tiềm ẩn rủi ro với hệ thống ngân hàng và nền kinh tế nói chung. Bởi thực tế nhiều chủ đầu tư đang sử dụng “Condotel” như là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của bên huy động vốn. Ngoài các bộ ngành liên quan đến xây dựng và đất đai thì không thể thiếu vai trò của Ngân hàng Nhà nước và Uỷ ban chứng khoán Nhà nước có các quy định siết chặt quản lý hoạt động huy động vốn này.

Nhiều doanh nghiệp “lách” huy động vốn từ condotel

Nguồn cung sản phẩm condotel chủ yếu đến từ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn… Các doanh nghiệp lớn đua nhau xây dựng hạng mục khách sạn trong khu nghỉ dưỡng song lại bán cho khách hàng dưới tên gọi condotel kèm theo cam kết lợi tức từ 8-12%/năm, cam kết chia lãi cho thuê phòng. Có thể kể đến như: dự án Condotel Grand Phú Quốc (Vingroup), condotel Sonasea Phú Quốc (CEO Group), dự án The Coastal Hill Quy Nhơn, condotel Grand World Phú Quốc (Sungroup)… với quy mô hàng nghìn căn hộ. Hay các doanh nghiệp như BIM Group, Alphanam, công ty TMS… cũng tham gia phát triển sản phẩm condotel với quy mô vài trăm căn hộ mỗi dự án.

Ngoài việc vay tín dụng trực tiếp từ ngân hàng làm dự án, chủ đầu tư còn thoả thuận với ngân hàng để cho vay đối với người mua, nhận thế chấp bằng chính căn hộ condotel và nguồn tiền trả nợ là lợi nhuận cam kết, cho thuê căn hộ do chủ đầu tư chi trả. Nói cách khác, thay vì chủ đầu tư đi vay ngân hàng thì hàng nghìn khách hàng mua condotel sẽ là “bên thứ ba” (con nợ) đứng ra vay vốn ngân hàng và chủ đầu tư trả nợ vay, rủi ro tín dụng sẽ chuyển sang cho khách hàng chịu.

Quỳnh Oanh

Theo Tạp chí Kinh tế Môi trường

Liên kết