Có bán rẻ đất "vàng"?
Như Kinh tế Môi trường đã đề cập ở bài viết: "Vì sao Khánh Hoà vội vã giao Phúc Sơn làm dự án, bán chui đất vàng sân bay?", khu đất sân bay Nha Trang cũ đã được Bộ Quốc phòng bàn giao cho UBND tỉnh Khánh Hoà để thực hiện bán đấu giá, tạo nguồn thu làm dự án sân bay khác. Nhưng ngay khi nhận đất, Khánh Hoà đã giao đất cho Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn làm hạ tầng, phân lô bán nền...
Theo báo cáo của UBND tỉnh Khánh Hoà, tỉnh đã giao 62,3ha đất sân bay cho Tập đoàn Phúc Sơn không qua đất giá vì đây là đất đối ứng được dùng thanh toán cho 3 dự án BT giao thông tại địa phương. Trong đó, phần đất mà Phúc Sơn được nhận đối ứng là 20ha tại Phân khu 2A, 2 và 3 thuộc khu đất sân bay Nha Trang cũ, với tổng giá trị tiền sử dụng đất tạm tính là 3.264 tỉ đồng. Tức mỗi m2 đất được giao cho tư nhân chỉ có giá trung bình là 16,32 triệu đồng. Trong khi giá đất ngoài thị trường ở cạnh sân bay giao dịch từ 50-70 triệu đồng/m2, sau đó giá đất dự án Phúc Sơn bất ngờ “sốt” cao tăng lên tới 100-170 triệu đồng/m2…
 |
| Từ năm 2016, Tập đoàn Phúc Sơn đã "bán chui" đất tại sân bay Nha Trang, thu hàng nghìn tỉ đồng. |
Trong khi các thủ tục pháp lý chưa đầy đủ, chưa đủ điều kiện kinh doanh thì Tập đoàn Phúc Sơn đã nhanh tay “xẻ thịt” đất sân bay trên giấy, san ủi hạ tầng, và bán ra thị trường, thu tiền từ khách hàng trong một sự khẩn trương chưa từng thấy.
Trong giai đoạn 2016-2018, giá đất tại dự án của Tập đoàn Phúc Sơn giao dịch từ 70-83 triệu đồng/m2 và chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán với nhiều khách hàng. Chỉ tính mức giá bán tối thiểu 70 triệu đồng/m2 và giả sử công ty đã bán 135.000m2 đất ở đô thị, ước tính Tập đoàn Phúc Sơn có thể thu về khoảng 9.500 tỉ đồng. Số tiền này gấp 3 lần chi phí dự toán đầu tư cả 3 dự án BT giao thông (các tuyến đường kết nối sân bay, nút giao Ngọc Hội và đường vành đai).
Câu hỏi đặt ra là vì sao quỹ đất “sạch” rộng lớn sân bay Nha Trang lại được tỉnh Khánh Hoà vội vã giao cho Phúc Sơn để rồi doanh nghiệp phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện kinh doanh? Trong khi 3 dự án BT giao thông chưa hoàn thành, Phúc Sơn đã ung dung thu bán đất giá cao, thu chênh lệch hàng nghìn tỉ đồng mà lẽ ra có thể làm lợi cho Nhà nước thông qua hình thức bán đấu giá đất sân bay.
Hơn nữa, theo Quyết định 23/2015/QĐ-TTg của Chính phủ ngày 26/5/2015, theo Điều 5 về sử dụng quỹ đất thanh toán dự án BT, giá trị quỹ đất thanh toán được xác định theo quy định pháp luật về đất đai. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách Nhà nước.
Được biết, tháng 11/2018, Tập đoàn Phúc Sơn đã tạm nộp 377 tỉ đồng tiền thuế đất của dự án khu đô thị sân bay Nha Trang cho tỉnh Khánh Hoà. Như vậy, giá trị đất tạm tính mà Phúc Sơn được đối ứng cũng chỉ là 3.641 tỉ đồng, thấp hơn nhiều số tiền bán đất thu về.
 |
Phúc Sơn nhanh chóng làm hạ tầng, phân lô tại khu đất sân bay Nha Trang từ đầu năm 2016. |
Lắt léo hồ sơ giao đất sân bay
Nhìn lại quá trình giao đất Nhà nước cho tư nhân, đã và đang có sự “tù mù” về pháp lý của các khu đất đối ứng 20ha tại sân bay Nha Trang cũ và các khu đất mà Phúc Sơn được chấp thuận đầu tư dự án bất động sản là 115,31ha (bằng 61% diện tích sân bay cũ).
Theo hai giấy chứng nhận đầu tư cấp năm 2015, Tập đoàn Phúc Sơn được đầu tư dự án khách sạn và nhà ở tại Phân khu 2A thuộc Khu trung tâm đô thị- thương mại- dịch vụ- tài chính- du lịch Nha Trang (sân bay Nha Trang cũ) có quy mô 9,1ha. Dự án thứ hai là Khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn tại Phân khu 2 và 3 của Khu đô thị sân bay Nha Trang, quy mô 106,21ha.
Ngày 28/10/2016, UBND tỉnh Khánh Hoà đã ban hành Quyết định số 3262/QĐ-UBND tỉnh về việc thu hồi hơn 623.022m2 (62,3ha) đất tại khu vực sân bay Nha Trang cũ để giao cho Tập đoàn Phúc Sơn làm dự án bất động sản. Đến ngày 25/7/2017, UBND tỉnh Khánh Hoà đã ra Quyết định 2139/QĐ-UBND sửa đổi nội dung quan trọng nhất là Điều 1 và 2 của Quyết định 3262. Theo đó, Khoản 2 Điều 1 được sửa đổi như sau: “giao toàn bộ diện tích đất 623.064,4m2 đất (gồm 632.022,3m2 đất đã thu hồi của Quyết định 3262/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hoà và 42,1m2 đất do UBND phường Lộc Thọ quản lý) để hoàn vốn dự án BT (dự án 3 giao thông) cho Tập đoàn Phúc Sơn làm dự án Khu trung tâm đô thị-dịch vụ- tài chính- du lịch Nha Trang (phân khu 2A, 2 và 3)”.
Có thể thấy, Phúc Sơn đã được chỉ định làm khu đô thị sân bay Nha Trang với diện tích hơn 62,3ha đất trước thời điểm được chấp thuận đầu tư 3 dự án BT giao thông. Việc Khánh Hoà chấp thuận cho Phúc Sơn đầu tư 2 dự án bất động sản tại sân bay từ năm 2015 dường như chỉ là chiêu “đặt gạch, xí chỗ” trước cho doanh nghiệp tư nhân này, chờ đợi đến thời điểm làm xong thủ tục đầu tư 3 dự án BT giao thông (tháng 12/2017 mới giao cho Phúc Sơn) nhằm hợp thức hoá việc đã giao đất sân bay từ đầu năm 2016.
Hơn nữa, Quyết định 23/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng quy định rõ: “Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới và sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu” (Khoản 4, Điều 6 Quyết định 23). Vậy việc tỉnh Khánh Hoà đã “ưu ái” chọn Phúc Sơn làm 3 dự án BT và giao đất sân bay không qua đấu thầu trước từ năm 2016 có vi phạm quy định pháp luật và chỉ đạo của Thủ tướng yêu cầu đấu giá toàn bộ sân bay Nha Trang cũng như có hay không thất thoát tài sản Nhà nước... là những vấn đề "nóng" rất cần được các cơ quan chức năng thanh tra, làm rõ?
Một “sáng tạo” trong giao đất cho tư nhân
Không chỉ làm các thủ tục dự án “thần tốc” cho Phúc Sơn, tỉnh Khánh Hoà còn thể hiện sự “sáng tạo” hiếm có trong giao đất cho tư nhân.
Ngày 1/2/2018, UBND tỉnh Khánh Hoà tiếp tục ban hành Quyết định 369 sửa đổi Điều 1 của Quyết định 2139 với quy định chi tiết về diện tích đất, vị trí đất, cơ cấu 4 loại đất được giao cho Phúc Sơn tại sân bay Nha Trang cũ. Cụ thể, Phúc Sơn được giao 240.556,6m2 (24,05ha đất) gồm: loại đất ở đô thị (135.386m2 đất liền kề, biệt thự), đất ở đô thị-không hình thành đơn vị ở (42.492,6m2), đất hỗn hợp 62.678m2.
Phần lớn diện tích còn lại là đất giao thông, cây xanh, giáo dục, y tế, tái định cư… nằm trong khu đô thị sân bay Nha Trang mà Tập đoàn Phúc Sơn gần như "nuốt" trọn phần đất "nạc" nhất của dự án.
Căn cứ Quyết định 369, phần đất mà Phúc Sơn được phép bán cho khách hàng và được cấp sổ đỏ chỉ là 135.386m2. Còn 42.492,6m2 đất ở - không hình thành đơn vị ở là một loại đất chưa được quy định trong Luật đất đai. Trên thực tế, Khánh Hoà đã giao đất ở - không hình thành đơn vị ở cho nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại 50 vị trí trong giai đoạn 2016-2018 để xây condotel, biệt thự, liền kề nhưng lại “bế tắc” giao dịch, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được cấp hộ khẩu.
Một lần nữa tỉnh Khánh Hoà lại “ưu ái” Phúc Sơn trong việc giao loại đất không được quy định trong Luật đất đai, để doanh nghiệp ngang nhiên kí hợp đồng mua bán, đẩy rủi ro pháp lý cho người mua sau này.
Chỉ đến khi báo chí phản ánh và rà soát lại quy định pháp luật, năm 2019 tỉnh Khánh Hoà đã ngừng cấp giấy chứng nhận đất ở -không hình thành đơn vị ở khi các doanh nghiệp, trong đó có Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang, Công ty CP Phát triển Bất động sản DPV, Tập đoàn Phúc Sơn…
Trao đổi với báo chí, ông Võ Tấn Thái - Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa cũng xác nhận việc này và cho hay “việc cấp đất ở- không hình thành đơn vị ở chúng tôi đã báo cáo cho Thanh tra Chính phủ” và “đang chờ ý kiến chỉ đạo xử lý tiếp theo của Thủ tướng Chính phủ”.
