Vì sao nguồn vốn tín dụng bất động sản bị tắc nghẽn?

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức mới đây, lãnh đạo nhiều ngân hàng thương mại phân tích, khó khăn về thanh khoản là do cấu trúc của thị trường bất động sản “có vấn đề”.

Cụ thể, 80% nguồn cung là phân khúc cao cấp, không phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân và người dân khó có thể tiếp cận, phù hợp với đầu cơ

Bên cạnh đó, tín dụng cho bất động sản cao hơn nhiều mức bình quân, tính đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021.

Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua).

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội.

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinhomes cho rằng, vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mục đích vay vốn.

Theo ông Hoa, các công ty bất động sản khi góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào các doanh nghiệp khác, trên quan điểm thận trọng của các ngân hàng thương mại, sẽ không tài trợ cho vay để góp vốn mua bán mà quy vào hoạt động cho vay, góp vốn đầu tư cổ phiếu, cổ phần nhưng quy định này đang bị hạn chế bởi Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng, cũng như thị trường.

Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, đầu ra của thị trường sẽ càng đi xuống.

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Theo đó, các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Thứ ba là tác động tới thuế bất động sản. Đánh giá của Tổng cục Thuế cho thấy, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Trước tình trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết.

Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Cả doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh khó khăn.

Theo chuyên gia tài chính Lương Duy Sinh, khơi thông các kênh dẫn vốn khác bên ngoài ngân hàng cũng là một trong những phương án để giải cứu thị trường bất động sản.

Lan Anh