 |
| Vingroup hiện sở hữu và vận hành khối lượng lớn căn hộ condotel trải dọc bãi biển đẹp. |
Một văn bản khiến nhiều người ''tưởng bở''
Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu ''công trình xây dựng không phải nhà ở''. Văn bản này đang khiến nhiều người ''lầm tưởng'' rằng căn hộ du lịch (condotel), biệt thự... sẽ được cấp sổ đỏ. Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng lập tức có văn bản kiến nghị bổ sung cấp sổ cho các loại hình khu như nhà phố (shoptel) để hợp thức sở hữu cho cá nhân.
Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, cho biết: ''Sổ đỏ sẽ được cấp khi bên mua có đầy đủ hồ sơ, đủ điều kiện với loại hình này. Điều kiện đầu tiên là căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; thứ hai là quyết định giao đất, cho thuê đất; thứ ba là giấy phép xây dựng; tiếp đó là hồ sơ hoàn công công trình''. Song cơ quan này sẽ phải rà soát, phân loại nhóm dự án để có giải pháp thực thi phù hợp.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Giám đốc Công ty TAT Law Firm cho rằng, văn bản 703 của Bộ TN&MT chỉ mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ dành cho các Sở TN&MT cấp tỉnh, địa phương liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel). Việc này vẫn được thực hiện theo đúng các quy định pháp luật hiện hành gồm: Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và văn bản 703 cũng đề cập điều này.
Theo luật sư Thảo cho rằng, văn bản 703 có thể dẫn đến hai cách hiểu. Một là, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Khi đó, người mua sẽ gặp nhiều rủi ro khi chỉ sở hữu hợp đồng ''viết tay''.
Hai là nếu cấp giấy chứng nhận sở hữu cho từng căn hộ thì khi đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình trên đất là nhiều người mua căn hộ. Nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp… và phát sinh nhiều hệ luỵ phức tạp về sau.
Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hải (Công ty luật Nguyễn Hải and Brothers - Đoàn Luật sư Hà Nội) phân tích thêm: các loại hình như condotel, biệt thự du lịch, công trình xây dựng không phải nhà ở… được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất có thời hạn theo thời hạn đầu tư của dự án, thời hạn giao đất, thuê đất. Việc này không có khó khăn, trở ngại gì vì các quy định pháp luật đã có đầy đủ.
Một điểm vướng mắc được luật sư Hải chỉ rõ là cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy phép cho doanh nghiệp đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng có xây công trình không phải nhà ở… có thể là đất thương mại, dịch vụ. Khi doanh nghiệp chuyển nhượng từng phần dự án (gồm các sản phẩm condotel, biệt thự du lịch) hình thành trên đất tại dự án cho khách hàng thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản không phải là nhà ở này bắt buộc phải có thời hạn nhất định, không được sở hữu vĩnh viễn.
''Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu công trình trên đất này đòi hỏi doanh nghiệp (Chủ đầu tư dự án) phải thực hiện chuyển đổi từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở. Điều này phát sinh nhiều vấn đề về thủ tục, pháp lý rất phức tạp vì bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở theo quy định của pháp Luật Đất đai'', luật sư Hải chỉ rõ.
Không chỉ vấn đề sở hữu các loại hình BĐS du lịch, luật sư Hải cũng đặt vấn đề: ''Trong dài hạn, giả sử việc quản lý vận hành loại hình bất động sản condotel được áp dụng tương tự như với loại hình nhà chung cư thì sẽ phát sinh hàng loạt vấn đề phức tạp chưa được pháp luật đề cập đến, như: có thu phí dịch vụ quản lý, Nhà nước có áp mức trần phí quản lý như đối với nhà chung cư không? Việc thành lập Ban quản trị, tổ chức hội nghị nhà chung cư không thế nào…?''.
Khách hàng vẫn ''ngồi trên lửa''
 |
| Cam kết lợi nhuận tới 12%/năm khiến khách hàng mạnh tay mua condotel của Tập đoàn FLC. |
Là dạng ''con lai'' giữa căn hộ - khách sạn, trong 5 năm qua nguồn cung condotel đã lên tới hàng vạn sản phẩm, được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Sức hấp dẫn của condotel chính là có cam kết lợi nhuận từ 8-12%/năm, chia sẻ lợi nhuận cho thuê từ chủ đầu tư, tạo dòng tiền ổn định lâu dài… trong bối cảnh lạm phát, tiền đồng mất giá.
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong giai đoạn năm 2015 – 2018, chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường.
Sang tới năm 2019, thị trường condotel càng ''tụt dốc không phanh'', đặc biệt là vụ ''vỡ trận'' khi chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng công bố dừng chi trả cam kết lợi nhuận cho condotel, biệt thự... khiến người mua hoảng sợ, làn sóng ''tẩy chay'' condotel dâng lên ở nhiều nơi.
Nha Trang – được ví như ''thủ phủ condotel'' đối mặt với sự sụt giảm nghiêm trọng về lượng tiêu thụ sản phẩm này. Theo Savills, trong 6 tháng đầu năm 2019, lượng condotel tiêu thụ tại tỉnh Khánh Hòa đạt chưa đến 200 căn, giảm mạnh so với con số 850 căn cùng kỳ năm 2018.
Lũy kế đến cuối tháng 6/2019, đã có hơn 13.000 căn condotel tại Nha Trang được chào bán ra thị trường, chiếm tỉ trọng nguồn cung lớn nhất cả nước, gấp đôi Đà Nẵng.
Không chỉ tiêu thụ ế ẩm mà thị trường cũng không có dự án mới, nhiều dự án đang triển khai bị giãn hoãn tiến độ hoặc vướng thủ tục pháp lý nên chưa mở bán. Có rất nhiều chủ đầu tư đã lặng lẽ rút lui khỏi dự án condotel hoặc kéo dài thời gian thực hiện để chờ nghe ngóng chính sách…
Nhiều ''ông lớn'' bất động sản từng tự hào về những siêu dự án nghỉ dưỡng với hàng nghìn condotel, giờ đây cũng đang ''méo mặt'' về bài toán pháp lý chưa được tháo gỡ nên không thể thực hiện cam kết sở hữu ''sổ đỏ'' như khi mở bán hàng.
Tập đoàn Vingroup (HOSE: VIC) hiện sở hữu nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng lớn trải dài từ Đà Nẵng, Quảng Nam, Nha Trang, tới Phú Quốc, đều là những trọng điểm du lịch nổi tiếng ở Việt Nam. Các dự án có loại hình condotel của Vingroup như Vinpearl Empire Condotel và Vinpearl Beachfront Condotel được ra mắt vào năm 2015. Tiếp đó là các dự án condotel có quy mô hàng nghìn sản phẩm tại các điểm du lịch nổi tiếng.
Vingroup đưa chính sách hấp dẫn như: hưởng 85% thu nhập từ chương trình cho thuê (tương đương không thấp hơn 10%/năm giá trị căn hộ) trong vòng 3 hoặc 5 năm đầu tiên, 15 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm trên toàn hệ thống…
Tập đoàn CEO (HNX: CEO) hiện cũng đang đầu tư nhiều sản phẩm condotel trong các dự án Sonasea Condotel Villa tại Bãi Trường, Phú Quốc. Năm 2019, dự án căn hộ nghỉ dưỡng 5 sao tại Phú Quốc - Best Western Premier Sonasea với 1.000 condotel đã hoàn thành, kèm theo đó là cam kết trả lợi nhuận 10%/năm và được tặng 20 đêm nghỉ dưỡng từ CEO trong vòng 10 năm đầu…
Cũng sở hữu nhiều dự án nghỉ dưỡng với hàng nghìn căn condotel, khách hàng của Tập đoàn FLC (HOSE: FLC) còn được nhận cam kết lợi nhuận là 12%/năm, thậm chí có dự án lên tới 16%, kèm đêm nghỉ, hỗ trợ vốn vay…
Thêm nữa, chính sách hỗ trợ tài chính cho vay mua condotel từ ngân hàng với mức tối đa 70% giá trị tài sản đã thúc đẩy việc tiêu thụ hàng nhanh chóng cho các doanh nghiệp này.
Thế nhưng, cuộc đua phát triển condotel tại Việt Nam đã đi vào bế tắc khi phát sinh nhiều vướng mắc về mặt pháp lý như định danh, quyền sở hữu tài sản, thời hạn sở hữu… khiến khách hàng cũ bị ''mắc cạn'', còn nhà đầu tư mới chùn tay, quay lưng. Thị trường condotel dường như rơi vào trạng thái ''đóng băng'', chờ đợi những động thái ''giải cứu'' chính sách từ các cơ quan có thẩm quyền.
Chính sách tín dụng với bất động sản bị siết chặt, kinh doanh du lịch thất thu nghiêm trọng do đại dịch Covid-19, khủng hoảng niềm tin từ người mua… đã và đang khiến các chủ dự án condotel méo mặt vì khó chi trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng.
Những vấn đề pháp lý với condotel, bất động sản nghỉ dưỡng khác… hiện vẫn chưa được giải quyết triệt để từ gốc rễ, thiếu hành lang pháp lý cho việc vận hành và khai thác condotel lâu dài. Hàng vạn nhà đầu tư sẽ có thể đối mặt với nhiều vụ ''vỡ trận'' trong tương lai.
