 |
| Nhiều khách hàng được “dụ” mua đất tại dự án Danko City “trên giấy” để góp vốn cho Tập đoàn Danko đang gặp khó khăn tài chính. |
Trước áp lực phải đảm bảo tiến độ và nguồn vốn xây dựng hạ tầng tại khu dân cư Cao Ngạn, tỉnh Thái Nguyên, năm 2019 Công ty cổ phần Tập đoàn Danko (có trụ sở tại Hà Nội) đã triển khai hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó tiếp thị các sản phẩm nền đất tại đây.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, doanh nghiệp chỉ được phép bán đất khi có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp sở hữu, trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, việc Danko tiến hành bán đất khi chưa có quyết định giao đất là trái quy định pháp luật.
Theo tìm hiểu, khách hàng muốn mua đất nền tại dự án Danko City phải giao dịch thông qua Công ty TNHH Homvina dưới dạng Phiếu đặt mua và kí Hợp đồng vay vốn. Theo đó, người mua bị ràng buộc “trong vòng 7-10 ngày kể từ ngày đặt mua, khách hàng phải kí hợp đồng với Bên C (Tập đoàn Danko) và thanh toán số tiền đợt 1 là 20% giá trị đất. Đợt tiếp theo thanh toán 15% chỉ cách đợt 1 khoảng 75 ngày.
Nếu khách hàng mua đất từ tháng 10/2019 đến nay khi Danko được cấp phép xây dựng hạ tầng, thì đã phải nộp tới 45% giá trị đất. Đây thực chất là hình thức huy động vốn sớm khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hải (Đoàn Luật sư Hà Nội), căn cứ Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở. Nếu ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và Điều 19 thì không được pháp luật công nhận và chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
“Trong giao kết hợp đồng huy động vốn này, Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết… chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng”, luật sư Hải chỉ rõ.
Do đó, theo luật sư Hải, chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên góp vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Như vậy, Danko huy động vốn từ người mua đất dù có ký hợp đồng kèm cam kết “quyền mua đất dự án” thì không được phép chia sản phẩm nhà đất, chia quyền sử dụng đất trong dự án của doanh nghiệp. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khách hàng đối mặt nguy cơ rủi ro hợp đồng góp vốn sẽ bị tuyên “vô hiệu”, khó đòi được nhận đất.
Về điều kiện huy động vốn, Danko chỉ được phép huy động vốn khi đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật và có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên là dự án có đủ điều kiện huy động vốn.
Đáng chú ý, Nghị định 99 đã quy định nguồn vốn huy động phải được sử dụng đúng mục đích, nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng. Nếu chủ đầu tư cố tình vi phạm sẽ bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Ngoài ra, chủ đầu tư khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh tiến độ của ngân hàng. Song với dự án có pháp lý “mập mờ”, thì không ngân hàng nào “dám liều” cấp bảo lãnh tiến độ dự án cũng như cấp tín dụng cho chủ đầu tư.
Tháng 5/2019, tỉnh Thái Nguyên đã chỉ định thầu giao Tập đoàn Danko triển khai gói thầu xây dựng hạ tầng khu dân nhà ở Cao Ngạn có diện tích 49,93ha, thuộc phạm vi Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Cao Ngạn- Chùa Hang của tỉnh. Ngày 30/5/2019, UBND thành phố Thái Nguyên và Tập đoàn Danko đã ký kết hợp đồng thực hiện gói thầu này trong thời gian 48 tháng, tổng chi phí xây dựng là 1.300 tỉ đồng, trên diện tích 49,94ha. Đây thực chất là gói thầu thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ dự án khu dân cư, tuy nhiên Danko đã quảng cáo, giới thiệu một cách “mập mờ” về việc được giao đầu tư dự án khu đô thị với tên gọi mỹ miều “Danko City” để gây chú ý, huy động vốn của nhiều nhà đầu tư thứ cấp.
Lễ động thổ xây dựng hạ tầng kỹ thuật được tổ chức rầm rộ vào tháng 7/2019, có sự tham dự của ông Vũ Hồng Bắc – Chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên cùng các lãnh đạo, cơ quan chức năng. Ngay sau lễ động thổ, Danko đã triển khai các hoạt động san lấp mặt bằng, xây dựng công trình văn phòng tại khu đất dù dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng. Đến ngày 10/3/2020, Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên mới cấp giấy phép xây dựng cho Danko thực hiện thi công gói thầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại dự án khu nhà ở Cao Ngạn trên một phần diện tích 26,45ha (đã thu hồi, giải phóng mặt bằng). |
