Thị trường xảy ra một đợt “sốt” sau sửa Luật?
Trong tham luận “Hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các Luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm.
Giới chuyên gia nhận định về xu thế thị trường bất động sản trong thời gian tới, nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được lấy ý kiến rộng rãi người dân cho rằng việc sửa đổi luật lần này tất yếu sẽ có những tác động tới thị trường, song đây cũng là dịp để tháo gỡ các “nút thắt” về cơ chế chính sách; giúp nguồn cung phát triển ổn định hơn.
Thông tin từ báo chí cho biết, sáng 6/10, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chia sẻ, thực tế lịch sử cho thấy sau mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai, thị trường thường xảy ra một đợt “sốt” rất mạnh.
Cụ thể, theo ông Tuấn, Luật Đất đai bắt đầu “ra đời” từ năm 1993. Kế đó, từ năm 1994 đến năm 1997, trên thị trường đã xảy ra đợt “sốt” đất rất mạnh. Đến năm 2003, Luật Đất đai lại có sự thay đổi và sau đó từ năm 2004 đến năm 2008, thị trường tiếp tục có đợt “sốt” đất mạnh.
Tiếp đó, đến năm 2013, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi - sau khi thị trường bất động sản vừa trải qua một giai đoạn dài “đóng băng.” Với việc sửa đổi luật trên, từ năm 2015 đến năm 2019 lại xảy ra tình trạng “sốt” đất và có sự tăng trưởng rất mạnh đối với thị trường bất động sản, “nóng” nhất là đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng.
Đồng thời, ông Tuấn cho rằng đợt sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ có những sự kỳ vọng nhất định vào những sản phẩm mới như Condotel, Shophouse, Villa nghỉ dưỡng... sẽ được đặt tên rõ ràng. Bởi nếu những sản phẩm này chưa được đặt tên rõ ràng, chưa có sự bảo hộ của Nhà nước thì tài sản đó rất khó để xác nhận.
Thứ hai là các quy định liên quan đến chung cư có thời hạn này không, có được cấp sổ đỏ cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay không. Theo ông Tuấn, đây là câu chuyện có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản rất tiềm năng thời gian tới.
Vấn đề được kỳ vọng tiếp theo là việc sửa đổi Luật Đất đai lần này có bảo vệ cho những nhà đầu tư hay không? Bởi trong câu chuyện đầu tư, người đang nắm “đầu chuôi” là chủ đầu tư. Nếu khi nào mà các nhà đầu tư còn chưa được bảo hộ, các sản phẩm chưa được định danh rõ ràng thì thị trường còn khó phát triển lên tầm cao mới.
Ông Tuấn nhấn mạnh: “Vì thế, tôi cho rằng việc sửa đổi luật lần này sẽ là tiền đề cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển và dần đi vào ổn định hơn”.
Thị trường bất động sản nguồn cung đang dần khởi sắc
Xu hướng thị trường chung cư trong thời gian tới, đặc biệt là 3 tháng cuối năm 2022, chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn nhận định trong 3 tháng cuối năm 2022, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là chung cư sẽ “sôi động” trở lại.
Theo ông Tuấn nhấn mạnh: “Minh chứng là từ đầu tháng 10 vừa qua, tại TP.HCM, các chủ đầu tư đã bắt đầu có những đợt mở bán rất rộng. Vì thế, chúng tôi cho rằng nguồn cung sẽ gia tăng rất mạnh trong quý IV/2022, đặc biệt là phân khúc chung cư. Cùng với đó, phân khúc đất nền cũng có sự quay trở lại.”.
Đồng thời, ông Tuấn chia sẻ thêm, với một thị trường có tốc độ tăng trưởng GDP rất tốt cũng với nhu cầu về nhà ở rất lớn như Việt Nam, thì trong ngắn hạn (có thể là từ 1-2 tháng tới), thị trường đất nền có thể vẫn còn bị ảnh hưởng nhưng nếu lạc quan mà nhận định thì dịp cuối năm và đầu năm mới, lượng quan tâm tìm kiếm đối với đất nền là rất cao.
Mặt khác, trong thời gian tới, bất động sản dân sinh (như nhà trọ phục vụ cho nhu cầu ở của công nhân) gần các khu công nghiệp ở ven các thành phố lớn, các tỉnh công nghiệp cũng sẽ là một trong những phân khúc có sự phục hồi, phát triển mạnh.
Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư cũng đã và đang quyết tâm để xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trên thực tế, nhiều dự án đang được triển khai tại các tỉnh, thành phố lớn.
Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nói đến nhà ở xã hội là loại hình bất động sản được rất nhiều người quan tâm. Vì thế, nói đến câu chuyện 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng là một trong những điểm sáng của thị trường.
Tuy vậy, ông Quốc Anh cũng lưu ý rằng việc xây dựng nhà ở xã hội hiện nay vẫn đang là “bài toán” vẫn cần lời giải, bởi mục tiêu và thực tế sẽ có một khoảng cách nhất định, nhất là hiện chưa biết thực tế triển khai như thế nào? Thứ hai là bản thân các chủ đầu tư sẽ ra “hàng” thế nào để thu hút được người dân, bởi kể cả nhà ở xã hội thì người dẫn vẫn luôn quan tâm đến chất lượng cuộc sống, cũng như chất lượng xây dựng nhà ở đó.
Thứ ba là hiện nay tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam vẫn đang ở mức thấp nên nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn. Vì thế 1 triệu căn hộ với tiến độ xây dựng chia ra nhiều năm thì cũng chỉ như “ngọn gió” sẽ làm cho thị trường bớt sự căng thẳng trong ngắn hạn. Do đó, về dài hạn vẫn cần có sự quy hoạch về mặt cung cầu hợp lý hơn.
Xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở?
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam chia sẻ về tình hình giá, thị trường bất động sản trong các tháng cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở.
Trong quý III/2022, giá bán căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Loại hình biệt thự, nhà phố tại thành phố này cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng gần 30% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, đạt mức trung bình 293 triệu đồng/m2, Bà Trang Bùi cho hay.
Với xu hướng thị trường hiện nay, trong thời gian tới, giá bất động vẫn sẽ duy trì đà tăng. Lý do là hiện giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước; chi phí phát triển dự án, nhân công cũng gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.
Mặt khác, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.
Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung một số nội dung để làm rõ, bảo đảm tính công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản và tránh chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật, cụ thể như: các hoạt động kinh doanh nhà ở hiện được điều chỉnh ở cả 02 Luật là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ được nghiên cứu để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này.
Huyền Diệu
