Chủ đầu tư mới nổi và những lùm xùm lớn
Trước đó, Tạp chí Kinh tế Môi trường đã đăng tải các bài viết về nhiều dự án bất động sản của Tập đoàn An Thịnh (An Thịnh Group) dính đến các lùm xùm như "bán lúa non", chậm tiến độ kéo dài hoặc đưa cư dân vào ở khi công trình chưa được nghiệm thu PCCC...
An Thịnh Group thời gian gần đây được biết đến như "đại gia" mới nổi trên thị trường bất động sản khi nắm trong tay một số dự án tại ngoại thành TP.Hà Nội và tỉnh Hòa Bình. Thế nhưng, trong quá trình triển khai, doanh nghiệp này đã vướng không ít vấn đề khiến dư luận cũng như nhà đầu tư hoài nghi về năng lực tài chính của họ.
Đơn cử như dự án Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Đông Trường Sơn tại xã Tân Vinh, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình. Liên danh Công ty cổ phần Đầu tư Reenco Hòa Bình, Công ty TNHH Xây dựng Thành Hưng và Công ty cổ phần Phát triển đô thị An Thịnh là nhà đầu tư được lựa chọn với dự án này.
Dự án có tổng chi phí xây dựng lên đến 1.008,54 tỉ đồng. Trước đó, dự án này do Công ty cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng (trực thuộc Tổng công ty cổ phần Sông Hồng) quy hoạch và Công ty cổ phần Đầu tư Reenco Hòa Bình làm chủ đầu tư.
Năm 2012, dự án đã được UBND tỉnh Hòa Bình phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Ban đầu, dự án dự kiến được thực hiện trong quý III/2012 và hoàn thành, nghiệm thu và đưa vào sử dụng trong quý IV/2015. Tuy nhiên, việc triển khai dự án bị đình trệ suốt nhiều năm. Do từ năm 2012 đến năm 2019, dự án không được triển khai nên tỉnh đã thu hồi, tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu.
Như vậy, sau 8 năm đắp chiếu, dự án lại thuộc về chủ đầu tư cũ là Reenco Hòa Bình. Và đáng chú ý, liên danh 3 nhà đầu tư này đều liên quan đến An Thịnh Group.
Một dự án “lình xình” khác của An Thịnh Group được nhắc đến là dự án chung cư The Legacy có địa chỉ tại 106 Ngụy Như Kon Tum, quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội.
Mới đây, UBND quận Thanh Xuân đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà Hà Nội số 41 và Tổng Công ty Thành An. Nội dung quyết định, UBND quận Thanh Xuân đã chỉ rõ hành vi vi phạm của chủ đầu tư là: "Bàn giao, đưa hạng mục công trình xây dựng vào sử dụng khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả, nghiệm thu của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền theo quyết định".
Hành vi vi phạm này bị xử phạt 75 triệu đồng và buộc chủ đầu tư trong thời gian 15 ngày phải có văn bản đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm tra. Người bị nêu tên ở quyết định xử phạt này chính là bà Nguyễn Thị Thanh Hương. Bà Hương đang giữ chức vụ Chủ tịch HĐQT An Thịnh Group.
Một dự án khác cũng liên quan đến An Thịnh Group là Phú Cát City có tổng diện tích hơn 19 ha do Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng Thành Hưng (thuộc An Thịnh Group) làm chủ đầu tư cũng chậm tiến độ khiến nhiều người nghi ngại.
Dự án này được UBND huyện Thạch Thất đồng ý chấp thuận ra Quyết định số 387/QĐ-UBND ngày 25/2/2008 về việc quy mô sử dụng đất, quy hoạch chi tiết sử dụng đất và phân bố các khu chức năng đất xây dựng theo tỉ lệ 1/500 Khu biệt thự ven suối Con Gái (thuộc khu dân dụng Bắc Phú Cát), huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây cũ với tổng diện tích là 190.536.44 m2.
Dự án này còn được chủ đầu tư giới thiệu với những từ ngữ hết sức hoa mỹ, tráng lệ. Tuy nhiên, sau gần 12 năm dự án được phê duyệt, đến nay nhiều hạng mục công trình vẫn chưa được thi công hoàn thiện, tiến độ dự án ì ạch. Ngoài ra trên nhiều website vẫn đăng tin rao bán nhà rầm rộ dù công trình hoàn thiện thì dang dở.
Năng lực chủ đầu tư có vấn đề?
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco cho rằng, bất kỳ dự án nào cũng phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện về an toàn xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, được nghiệm thu theo đúng quy định pháp luật mới có thể cho phép đưa vào sử dụng. Việc chủ đầu tư chung cư The Legacy cố tình đưa công trình vào sử dụng khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện đồng nghĩa với việc đẩy người sử dụng vào tình trạng nguy hiểm đến tính mạng và sức khỏe. Trong trường hợp xảy ra các rủi ro về tai nạn với người sử dụng, chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm
"Khách hàng hoàn toàn có thể đặt câu hỏi liệu chủ đầu tư có xem nhẹ tính mạng và sức khỏe của họ không khi chưa đủ điều kiện đã cho dân vào ở", Luật sư Hà Huy Phong nói.
Liên quan đến việc An Thịnh Group có nhiều dự án đắp chiếu, chậm tiến độ kéo dài, Luật sư Hà Huy Phong cho rằng có hai vấn đề cần xem xét.
Thứ nhất là năng lực về tài chính. Việc chủ đầu tư chậm triển khai dự án có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, phần lớn là xuất phát từ năng lực tài chính. Hiện nay có thực trạng nhiều chủ đầu tư tham gia phát triển dự án với hình thức tay không bắt giặc, "đánh tay bo" nên không đủ nguồn lực về tài chính để thanh toán cho nhà thầu, để thanh toán tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư phải cầu viện vào số tiền mua nhà thu từ khách hàng nên dự án luôn bị đặt ở trạng thái chậm tiến độ. Những dự án như vậy thể hiện năng lực tài chính của chủ đầu tư có vấn đề và không đáng tin cậy.
Thứ hai là khả năng tuân thủ và chấp hành pháp luật của chủ đầu tư không tốt.
Luật sư Hà Huy Phong cho rằng, khi giao dịch với một đối tác, đặc biệt là những giao dịch có giá trị lớn thì việc xem xét tư cách và năng lực của chủ đầu tư là quan trọng. Vấn đề không nằm ở việc mua bán trao tay mà còn nằm ở các nghĩa vụ sau khi bàn giao hàng hóa. Chủ đầu tư không đủ tín nhiệm, không có uy tín sẽ khó có khả năng đảm bảo quyền lợi của người mua sau khi bàn giao nhà. Chẳng hạn như các nghĩa vụ về bảo hành, bàn giao quỹ bảo trì, quản lý và khai thác các khu vực thuộc sở hữu chung, tiện ích khu dân cư… Do đó, người mua nhà cần đặc biệt lưu tâm và chỉ nên giao dịch với những chủ đầu tư có độ tín nhiệm cao, uy tín, đã được thị trường công nhận.
"Một chủ đầu tư có nhiều dự án chậm tiến độ, đắp chiếu như vậy thì các cơ quan chức năng cần phải xem xét lại trong việc giao đất để họ thực hiện dự án. Hơn nữa, đối với chủ đầu tư có dự án đắp chiếu nhiều năm, hoặc thi công kiểu đối phó, các cơ quan hữu quan cần có động tác thu hồi lại và giao cho các chủ đầu tư khác có năng lực để triển khai. Việc để cho một dự án được phê duyệt 12 năm mà đến bây giờ vẫn chưa triển khai hoặc triển khai kiểu cho có sẽ rất lãng phí tài nguyên", Luật sư Hà Huy Phong kiến nghị.
Theo Luật sư Hà Huy Phong, đối với các dự án chậm tiến độ, Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng”.
Trong trường hợp việc chậm bàn giao nhà là do dự án nhà ở bị chậm tiến độ, thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 57, Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Cụ thể, Nghị định này quy định xử phạt như sau: Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi “Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
