Hàng loạt các công trình nhà ở lớn tại Hà Nội, TP.HCM đã có vi phạm quy hoạch, xây dựng không phép, trái phép một thời gian dài nhưng không bị xử lý, đơn cử là các dự án chung cư giá rẻ của Tập đoàn Mường Thanh… Sau khi ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch Mường Thanh bị cơ quan điều tra khởi tố về tội “Lừa dối khách hàng” (theo Điều 198 Bộ luật hình sự 2015 khi bán các dự án chung cư không phép do “tự chuyển đổi công năng và nâng tầng” trái phép) thì người dân trót mua nhà tại các dự án vi phạm của doanh nghiệp này đã bị Sở tài nguyên môi trường thu hồi “sổ đỏ” khi họ mới được cấp không lâu.
 |
| Luật sư Trương Anh Tú |
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) chia sẻ về những vấn đề vướng mắc và hướng giải quyết “sự cố” thu hồi sổ đỏ của người dân. Việc thu hồi sổ đỏ đã cấp của người dân phải thực hiện theo đúng quy trình thủ tục như phải có kết luận của thanh tra thành phố về việc có vi phạm trong việc cấp sổ đỏ, phải thông báo cho người dân được cấp sổ đỏ biết lý do bị thu hồi… Vừa qua, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã có văn bản đề nghị Chủ tịch UBND TP Hà Nội chỉ đạo dừng việc thu hồi sổ đỏ đã cấp cho cư dân ở chung cư Mường Thanh, là khắc phục việc làm chưa hợp tình hợp lý nói trên nhưng chưa giải quyết được “gốc rễ” của sai phạm.
Đối với người mua nhà, cơ quan có thẩm quyền cần có hướng giải quyết thấu đáo, phù hợp với thực tế sử dụng đất đai và đáp ứng được nguyện vọng chính đáng của người dân là có nơi an cư.
Trách nhiệm của cơ quan nhà nước đến đâu trong việc thu hồi lại sổ đỏ đã được cấp cho người dân, thưa ông?
Khi người sử dụng đất bị thu hồi Giấy chứng nhận (GCN) theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 thì cán bộ, công chức, viên chức có sai phạm cũng chính là cơ quan nhà nước (cơ quan cấp GCN) có sai phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật sẽ bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai. Tuỳ theo mức độ vi phạm của người vi phạm (cán bộ, công chức, viên thức thuộc cơ quan cấp GCN) mà có hình thức xử lý kỷ luật, bồi thường thiệt hại cho nhà nước, người bị hại (chủ căn hộ có giấy chứng nhận đã được cấp bị thu hồi) hoặc có thể phải chịu trách nhiệm hình sự khi xác định có hành vi đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm theo quy định của bộ luật hình sự hiện hành.
 |
| Người mua nhà tại một số chung cư Mường Thanh bị thu hồi sổ đỏ do vi phạm của chủ đầu tư |
Quyền lợi của người dân (đã mua nhà) hiện đang sinh sống đã được cấp sổ đỏ lại bị thu hồi ra sao?
Việc người dân đã mua nhà do Chủ đầu tư có hành vi “lừa dối khách hàng”, người dân được cấp GCN nhưng lại bị thu hồi một phần do cơ quan chức năng có sai phạm. Ngoài việc cơ quan nhà nước (cơ quan cấp GCN) liên đới chịu trách nhiệm thì chủ đầu tư là đơn vị phải chịu trách nhiệm chính. Giao dịch giữa người dân với chủ đầu tư là giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối (theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015) dẫn đến hậu quả pháp lý đối với giao dịch vô hiệu này là“2.Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường…” (theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015).
Như vậy, người dân có quyền trả lại căn hộ cho chủ đầu tư và yêu cầu trả lại tiền, hoặc các bên có thể thương lượng để chủ đầu tư thu hồi căn hộ đã mua và bàn giao căn hộ khác (đảm bảo tính hợp pháp khi xây dựng) cho người dân. Ngoài ra, chủ căn hộ cũng có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường và các hoa lợi, lợi tức nếu có thiệt hại.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 còn có quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu là “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu...” nên trong trường hợp các căn hộ đã được chuyển nhượng cho người thứ ba thì pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi của họ.
Trên thực tế, đây là tình trạng chung khi rất nhiều khu chung cư người dân đã ở nhiều năm nhưng chưa được cấp sổ do sai phạm của Chủ đầu tư. Vậy giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho vấn đề này, đặc biệt là bảo vệ quyền lợi người mua nhà?
Theo tôi, phương án giải quyết cần phải dựa trên cơ sở pháp luật nhưng phải phù hợp với thực tế và giải pháp cần hướng đến ưu tiên đảm bảo tối đa quyền lợi của người dân và mọi giải pháp phải xoay quanh quyền lợi của dân. Không thể để người dân không có lỗi lại phải gánh chịu trách nhiệm và hậu quả cho các sai phạm của doanh nghiệp và những người làm sai quy định. Người dân vẫn có đầy đủ các quyền của mình được pháp luật bảo vệ như quyền khiếu nại, khởi kiện… đối với các cá nhân, tổ chức có liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình.
Việc thu hồi số lượng lớn GCN đã được cấp không thể lý giải là do cơ quan có thẩm quyền có “sai sót” và người dân cũng không đồng tình với “sai sót” tại hàng loạt dự án. Bởi người mua nhà đang bị thiệt hại trực tiếp tới quyền lợi chính đáng của họ và gây tâm lý hoang mang.
Có một số giải pháp có thể xem xét như Nhà nước điều chỉnh lại quy hoạch tại khu vực này để hợp thức hóa GCN đã cấp cho người dân (nhưng sau đó phát hiện cấp sai). Đồng thời, cần xử lý các cán bộ vi phạm, chấn chỉnh thái độ làm việc của các cá nhân, cơ quan chức năng cũng phải chịu trách nhiệm và rút kinh nghiệm sâu sắc.
Ngoài ra, đối với các căn hộ chưa được cấp GCN thì có thể yêu cầu chủ đầu tư phải thu hồi và đổi cho người dân một căn hộ khác được xây dựng đúng quy định, hoặc các bên thoả thuận để chủ đầu tư hoàn trả tiền mua nhà, bồi thường thiệt hại, hoa lợi, lợi tức cho người dân để họ mua căn hộ khác.
Quan trọng là cơ quan chức năng cần quyết liệt thực hiện phá dỡ các công trình vi phạm, xử lý nghiêm những cá nhân, tổ chức có liên quan tới vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng. Ở Việt Nam chưa có tiền lệ phá dỡ các công trình lớn với hàng chục nghìn m2 bởi ngoài việc di dời dân còn tiêu tốn rất nhiều chi phí và nhân lực. Tuy nhiên, để hạn chế các rủi ro trong tương lai và tránh để tình trạng sai phạm tiếp diễn và các chủ đầu tư “ăn theo” thì buộc phải kiên quyết thực hiện.
