Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, các cá nhân, doanh nghiệp đã đua nhau lập dự án bất động sản để bán, hoặc kinh doanh cho thuê. Các dự án bất động sản được quảng bá rầm rộ với hình ảnh minh hoạ rất hoành tráng, đẹp mắt… nhờ đó thu hút được đông đảo khách hàng nộp tiền mua. Tuy nhiên, thực tế không ít chủ đầu tư đã vẽ các dự án “ma” để dụ dỗ, lừa người mua nhà, đất nhằm chiếm đoạt tiền.
Mới đây nhất, vụ việc nhiều khách hàng tố cáo công ty Alibaba bán đất nền tại nhiều dự án “ma” có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản gây chấn động dư luận. Chủ đầu tư này đã quảng cáo bán đất tại nhiều dự án không được cấp phép như dự án Alibaba Center City 5, dự án Tóc Tiên Residence, Alibaba Phú Mỹ Central City (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu)… và thu tiền của khách hàng lên tới 95%, tương ứng số tiền trên dưới 1 tỉ đồng mỗi nền đất.
Chiêu thức huy động vốn được Alibaba sử dụng là khách hàng ký hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng đất, hưởng lãi suất cam kết tới 12% sau 6 tháng nhưng đến hạn, công ty chây ỳ không thanh toán hoặc yêu cầu khách hàng “tái đầu tư” vào lô đất khác cũng thuộc chủ đầu tư này.
 |
| Dự án “ma” khu dân cư Alibaba Tân Thành nhìn từ trên cao |
UBND xã Châu Pha đã yêu cầu chủ đầu tư dự án khu dân cư Alibaba Tân Thành dừng thi công, không được phân lô, bán nền nhưng dự án vẫn được triển khai với một căn nhà kiên cố có gắn biển Tập đoàn địa ốc Alibaba.
Trước tình trạng đất nông nghiệp bị rao bán tràn lan, làm dự án “ma” không được cấp phép, chính quyền thị xã Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) đã treo các biển cảnh báo lớn ở khắp nơi có nội dung: “Khu vực này hiện không có bất kỳ dự án nhà ở nào được cấp phép thực hiện”.
 |
| Chính quyền đặt Bảng cảnh báo dự án “ma” tại khu vực đất làm hạ tầng tại xã Tóc Tiên |
Do đó, để tránh những rủi ro khi mua nhà đất trên giấy, khách hàng cần lưu ý tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình, tránh tình trạng mua phải các dự án “vịt trời”.
Trước hết, khách hàng mua bất động sản cần yêu cầu doanh nghiệp cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án, kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không? Doanh nghiệp đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa, hồ sơ quy hoạch và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở).
Điểm cần chú ý nữa là chủ đầu tư phải có thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng, bảo lãnh tài chính, giải chấp bất động sản... theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Đây là những chứng thư cần thiết nếu nhà đầu tư mua bất động sản đó để ở hoặc có ý định bán dự án, căn hộ, đất đó cho người thứ ba.
Từ thực tế giao dịch, có thể nhận biết những rủi ro của dự án bất động sản như: nguồn gốc đất không rõ ràng, đất lấn chiếm, chưa có quyền sử dụng đất, hay dự án chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt, cho có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện bán hàng… Do đó, nhiều người đã bị lừa khi mua đất dự án, đóng tiền xong, chủ đầu tư bỏ dở dự án hoặc thay đổi quy hoạch.
Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng sau khi dự án đã hoàn thành xây xong móng. Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã bán “chui” dự án chưa làm xong móng thông qua hình thức “đặc cọc giữ chỗ”, “phiếu đăng ký giữ chỗ", “hợp đồng huy động vốn”… là cách “lách” luật khá phổ biến, còn đẩy rủi ro và thiệt hại cho người mua nhà. Bởi nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn.
Hiện, các cơ quan quản lý chưa có biện pháp mạnh đủ sức răn đe, kiểm soát tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phân phối “lách” luật huy động vốn của khách hàng mua nhà trên giấy. Cho nên, khách hàng cần nâng cao cảnh giác, tỉnh táo với những giao dịch mua nhà dự án chứa đựng nhiều rủi ro như vậy.
Đối với hoạt động phân lô, bán nền trong dự án được quy định chặt chẽ. Theo đó, Luật đất đai quy định rằng đất nông nghiệp muốn được chuyển thành đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết tại địa phương đã được cơ quan thẩm quyền xét duyệt. Trước khi chuyển nhượng cho người mua với mục đích làm nhà ở, chủ đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở.
Điều 41 Nghị định 43/2014 quy định dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đáp ứng các điều kiện như: phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không có điều khoản ràng buộc trách nhiệm bồi thường về chi phí cơ hội, lãi suất, tiền sử dụng đất… thì người mua sẽ gặp rủi ro.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần minh bạch thông tin bằng cách đăng tải, công bố các dự án không đủ điều kiện bán ra thị trường, dự án có dấu hiệu sai phạm trên các trang thông tin để cảnh báo cho dân, đồng thời tiếp nhận các thông tin khiếu nại tố cáo của người dân, kịp thời xử lý các vụ việc có dấu hiệu lừa đảo người dân mua nhà trên giấy đối với các dự án “ma” như vụ việc Alibaba...
Dù vậy, để bảo vệ tài sản của mình, người mua nhà cần chủ động tìm hiểu, kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án, hoạt động của chủ đầu tư, dự án có thật không và có phù hợp quy hoạch, được cấp phép không… và cần hỗ trợ tư vấn pháp lý từ các văn phòng luật uy tín.
Với những dự án “lừa đảo”, người mua nhà đất cần kịp thời tố giác lên cơ quan điều tra, cung cấp các bằng chứng, tài liệu để làm rõ các hành vi sai phạm, lừa đảo của chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức liên quan.
Điều quan trọng là người dân hãy tìm hiểu thật kỹ dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng, giấy tờ, không nên theo tâm lý đám đông lao vào nộp tiền, tránh hậu quả như hiện nay.
