Thách thức nhiều, cơ hội nào cho thị trường bất động sản năm 2023?

Thị trường sẽ khó khởi sắc trong thời gian này

Theo nhiều chuyên gia nhìn nhận, trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn như hiện nay và đến hết năm 2022, các nhà đầu tư, doanh nghiệp địa ốc cần có định hướng và chuẩn bị đúng xu hướng để đến khi thay đổi chính sách sẽ nắm bắt cơ hội lớn, tạo lập vị thế mới.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các dự báo kinh tế hiện tại, việc kiểm soát lạm phát tại các đầu tầu kinh tế toàn cầu vẫn đang rất quyết liệt tại Mỹ và châu Âu. Dự báo để chống lạm phát, lãi suất hiện tại ở Mỹ và châu Âu sẽ còn duy trì trong quý IV và suốt năm 2023.

Chính vì thế, nhằm bảo đảm môi trường đầu tư, cân bằng tỷ giá, ổn định kinh tế vĩ mô Việt Nam sẽ khó có thể nới lỏng chính sách tín dụng, tiền tệ, có chăng chỉ có thể giảm bớt các can thiệp, kiểm soát hành chính đối với tín dụng vào bất động sản (BĐS) và thị trường tài chính.

Chính sách tín dụng, tiền tệ bên cạnh đó cũng không thuận lợi trong thời gian tới. Các chính sách mạnh tay của Chính phủ đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, rà soát, kiểm tra dự án có sử dụng đất công cùng với việc điều chỉnh lớn các luật thuế, đất đai, nhà ở, luật kinh doanh BĐS đều có tác động rất lớn đến môi trường kinh doanh và thị trường BĐS Việt Nam, nhất là trong ngắn hạn.

Dự báo thị trường sẽ khó có thể khởi sắc trong thời gian này trước khi định hình được xu thế và môi trường kinh doanh mới đối với thị trường BĐS tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong những thách thức thì thị trường BĐS vẫn còn đó nhưng cơ hội.

Cũng trong thời gian quan, do dịch bệnh và sự trì trệ kinh tế đang là động lực khá lớn cho đầu tư công vào cơ sở hạ tầng, giao thông tại Việt Nam, hàng loạt công trình hạ tầng lớn được thúc đẩy khởi công kết nối các vùng miền, các địa phương. Các nhà đầu tư nắm bắt kịp thời cơ hội từ đầu tư hạ tầng mang lại có thể thu lợi lớn trong thơi gian tới.

Song song đó, dịch bệnh cũng tạo sự phân hoá địa chính trị, thúc đẩy nhanh hơn quá trình dịch chuyển đầu tư cấu trúc lại chuỗi cung ứng toàn cầu mà theo đánh giá của hầu hết các chuyên gia Việt Nam là một trong những quốc gia được hưởng lợi lớn.

Ông Hoàng nói: "Dịch chuyển đầu tư đến Viết Nam tất nhiên tạo ra các dòng vốn lớn đầu tư trực tiếp vào sản xuất và cơ sở hạ tầng tạo ra những giá trị dài hạn cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng".

Đáng chú ý, nghị quyết của Trung ương đã đưa ra tầm nhìn định hướng những xu thế lớn cho thị trường đó là cải thiện tính minh bạch, phát huy tối đa tiềm năng, giá trị đất đai theo hướng thị trường, cạnh tranh, đấu giá, đấu thầu, mở rộng thị trường vốn, nâng cao năng lức cạnh tranh và tính chuyên nghiệp của các doanh nghiệp hoạt động trong ngành kinh doanh và dịch vụ BĐS.

Khi môi trường được cải thiện thì tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng tăng lên nhằm tạo ra sản phẩm chất lượng, có giá cả phù hợp với thị trường: "Chủ trương được triển khai tốt sẽ tạo ra cơ hội phát triển thị trường BĐS hiện đại, minh bạch và hiệu quả, hạn chế tham nhũng, lợi ích nhóm, lũng đoạn thị trường. Từ đó, tạo cơ hội cho hàng trăm các doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế được quản trị tốt và chuyên nghiệp", ông Hoàng nhìn nhận và cho rằng.

Trong bối cảnh này, các nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần có định hướng và chuẩn bị đúng xu hướng để đến khi thay đổi chính sách sẽ có cơ hội lớn tạo lập vị thế mới.

Sẽ ban hành hành loạt sửa đổi pháp luật có liên quan đến BĐS

Năm 2023, theo nhận định của Vị Phó Tổng thư ký VARS, Quốc hội sẽ ban hành hành loạt sửa đổi pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS gồm: Luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Dự thảo hiện tại đang được đưa ra lấy ý kiến cho thấy sẽ có nhiều thay đổi lớn tác động trực tiếp đến môi trường kinh doanh BĐS của các tổ chức và cá nhân có liên quan.

Ví dụ như việc giao đất, lập dự án mới cơ bản sẽ dựa trên đấu thầu, đấu giá dự án, đất đai. Thay đổi này sẽ hạn chế cơ bản việc giao các dự án quá lớn (hàng nghìn, hàng chục nghìn ha) cho các chủ đầu tư mà không triển khai, bỏ hoang. Đồng thời tạo cơ hội nhiều hơn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, quản trị chuyên nghiệp, tập trung phát triển sản phẩm, gia tăng tính cạnh tranh trên thị trường BĐS.

Hay như chủ đầu tư sẽ được kiểm soát chặt hơn việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Từ đó, tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm giám sát của ngân hàng tài trợ, bảo lãnh trong việc sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà. Mặt khác, thay đổi này cũng ngăn chặn chủ đầu tư, doanh nghiệp lạm dụng tiền huy động từ người mua nhà để đầu cơ tích trữ đất đai, dự án dẫn đến dự án chậm tiến độ, dở dang.

Ông Hoàng nói thêm và cho biết, câu chuyện của môi giới BĐS hoạt động bát nháo đã diễn ra nhức nhối trong nhiều năm qua: "Hoạt động môi giới, tư vấn BĐS bất hợp pháp, thiếu trách nhiệm, không chuyên nghiệp, lạm dụng lừa đảo người mua nhà đất, trốn thuế… sẽ được siết chặt trong năm 2023".

Ngoài ra, các luật sửa đổi cũng tăng cường quản lý, yêu cầu chuyên nghiệp hoá các hoạt động dịch vụ BĐS, tăng tính minh bạch, hội nhập quốc tế của thị trường.

Đồng thời, ông Hoàng cho rằng, với những khó khăn khá lớn trong ngắn hạn về dòng tiền và trong một môi trường pháp lý đang dự báo có nhiều thay đổi, các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường, dẫn đến sự thanh lọc hoặc lựa chọn con đường phát triển bền vững.

Đối với các chủ đầu tư cần sớm tái cấu trúc nguồn vốn, giảm tỷ trọng vay nợ, tái định hướng từ phát triển nóng chú trọng quy mô sang phát triển chiều sâu tập trung vào sản phẩm và cạnh tranh.

Còn đối với doanh nghiệp dịch vụ, người môi giới BĐS cần kịp thời nắm bắt các quy định hành nghề mới, tập trung nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức hành nghề của nhân viên, tăng cường hiểu biết pháp luật, hướng đến lợi ích khách hàng bền vững thay cho việc quá chú trọng doanh số, thu nhập trong ngắn hạn mà bỏ rơi quyền lợi khách hàng trong dài hạn.

Theo nhận định của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam về tình hình thị trường bất động sản, hiện nay, các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn.

“Nguyên do vì để phát triển một dự án bất động sản, chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Khi ngân hàng siết chặt tín dụng, bên cạnh các doanh nghiệp bất động sản thì người mua nhà cũng là đối tượng bị ảnh hưởng không kém. Đặc biệt là đối tượng có nhu cầu ở thực, mua nhà lần đầu, hoặc các cặp vợ chồng trẻ từ quê lên thành phố lập nghiệp.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Lê Trí Sĩ cho rằng, những động thái kiểm soát tín dụng BĐS trong thời gian gần đây có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản. Khi đó, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi vốn tự có nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy tài chính, nên sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để đầu tư. Xu hướng đó tạo nên một sự “chọn lọc xã hội” trong kinh doanh bất động sản và chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới và “mách nước” cho người có nhu cầu mua bất động sản, ông Khương cho biết, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường sẽ không có nhiều biến động, nguồn cung mới cũng không nhiều. Nguồn cung tại TP.HCM và Hà Nội sẽ không đột biến, tính thanh khoản cũng thấp…, nhưng giá nhà sẽ tiếp đà tăng. Đây sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven, giải quyết bài toán nhà ở cho phần lớn người lao động.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thông thường quý cuối năm thường là mùa cao điểm với bất động sản nhưng trước diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, rất khó phán đoán thanh khoản của thị trường thời điểm cuối năm.

“Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa”, ông Quốc Anh nói.

Huyền Diệu