 |
| Nha Trang là một trong số "thủ phủ" của các dự án condotel với quy mô hàng chục nghìn căn hộ được bán ra thị trường. Ảnh: Shutterstock |
Theo báo cáo của Savills, đến tháng 6/2019 tại Khánh Hòa có nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) lớn nhất cả nước với hơn 13.000 căn đã được chào báo trên thị trường, gấp đôi so với Đà Nẵng – vốn là thị trường tiên phong của loại hình bất động sản này.
Tuy nhiên trong một năm qua, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng khá trầm lắng với việc không có dự án mới , trong khi đó nhiều dự án cũ bị chậm tiến độ mở bán. Rất nhiều dự án bị rút ra khỏi thị trường hoặc kéo dài thời gian thực hiện do vướng mắc pháp lý.
Nguyên nhân là do khung pháp lý dành cho các dự án căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang được Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng) nghiên cứu và soạn thảo. Điều này khiến cho nhiều dự án tương lai khó khăn trong việc xúc tiến giấy phép đầu tư. Ngoài ra, tại tỉnh Khánh Hòa hiện nay, công tác đấu thầu dự án và thanh tra xây dựng đang được siết chặt nhằm kiểm soát tình trạng xây dựng không đúng pháp luật và quy hoạch.
Do đó, trong 6 tháng đầu năm nay, không có dự án condotel mới nào được mở bán trên thị trường và chỉ có giai đoạn tiếp theo của một dự án hiện hữu với hơn 140 căn được bán ra.
Nguồn cung hạn chế trong khi tâm lý người mua ngày càng cẩn trọng dẫn tới lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu, đạt chưa đến 200 căn được bán ra, giảm mạnh so với con số 850 giao dịch của cùng kỳ năm ngoái. Có thể nói, thị trường condotel ở Nha Trang và Đà Nẵng hiện nay đã lâm vào "cơn bĩ cực" sau thời gian dài “bùng nổ”.
Đáng chú ý, thị trường đã nhận "cú sốc" lớn khi một số địa phương tiến hành thu hồi lại sổ đỏ đã cấp lâu dài cho condotel. Thời gian qua, thành phố Đà Nẵng đã thu hồi sổ đỏ thời hạn sử dụng lâu dài đã cấp cho condotel của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Đơn cử, dự án của Công ty 586 được phát triển trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ, trong đó có căn hộ condotel đã bị thu thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm (50 năm kể từ khi giao đất). Vì đến nay vấn đề pháp lý về sản phẩm mới này chưa rõ ràng nên việc cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel đã vi phạm quy định của luật Đất đai.
Không riêng Đà Nẵng, hầu hết các địa phương đã có sai phạm khi cấp sổ đỏ lâu dài cho các dự án condotel nên đều đã thu hồi và thay thế bằng sổ đỏ thời hạn 50 năm. Điều này không gây ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung nhưng ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư, khiến họ lo sợ rủi ro pháp lý và kém mặn mà với condotel.
Theo luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), không hẳn vì khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà một số ban ngành và một số địa phương đang cố tình “lái” vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư. Vì bản chất của condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch trên loại đất dịch vụ, thương mại và không thể biến thành đất ở.
Do đó, các doanh nghiệp được cấp loại đất dịch vụ, thương mại để xây dựng khách sạn nhưng lại bán căn hộ ra thị trường dưới tên gọi condotel (căn hộ lai khách sạn), ký hợp đồng mua bán… Nhưng hoạt động mua bán condotel không phải là mua bán quyền sở hữu tài sản, mà bản chất là quan hệ thuê tài sản (condotel) với thời hạn thuê theo thoả thuận, không vượt quá thời gian giao đất để thực hiện dự án (hiện nay Nhà nước giao đất dịch vụ, thương mại là 50 năm…).
Do đó, khi góp ý về xây dựng quy định quản lý condotel, ông Tú đã kiến nghị đến Quốc hội và Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội xem xét xây dựng pháp luật theo hướng điều chỉnh condotel đúng bản chất của nó, định vị loại hình này là kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.
Đồng thời điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn (được công chứng và có hợp đồng mẫu do Nhà nước quy định). Điều này nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp Thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.
Trong năm 2019, Bộ Xây dựng sẽ thiết lập lại quy chuẩn cho loại hình condotel trong đó, sẽ sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình condotel, resort villa, officetel; ban hành quy chế quản lý, vận hành officetel. Hiện Bộ Xây dựng đã hoàn thành dự thảo quy chuẩn về nhà ở, trong đó có nội dung điều tiết các loại hình bất động sản này. Thị trường condotel có thể sẽ không còn tăng trưởng "nóng" nhưng sẽ đi vào quỹ đạo hoạt động ổn định và kinh doanh đúng với mục đích căn hộ khách sạn.
Ngọc Châu (t/h)
