Nghịch lý giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng
Báo cáo thị trường tháng 4/2021 của một doanh nghiệp bất động sản cho biết, tuần đầu tiên của tháng 5/2021, khi dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, mức độ quan tâm đến bất động sản tại nhiều tỉnh thành có nhiều ca nhiễm đã sụt giảm.
Cụ thể, so sánh dữ liệu 7 ngày trước và sau kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, mức độ quan tâm tại tỉnh Bắc Ninh giảm 21%, tỉnh Vĩnh Phúc giảm 39% và TP.Đà Nẵng giảm 25%. Trong tháng 4, sau khi đạt đỉnh, mức độ quan tâm đến toàn thị trường bất động sản nói chung giảm 18% so với tháng 3/2021. Riêng với thị trường chung cư Hà Nội, nhu cầu mua bán căn hộ trong tháng 4 giảm 22% so với tháng 3. Trong đó, lượng tìm kiếm chung cư phân khúc bình dân và cao cấp đều giảm 21%, phân khúc trung cấp giảm 22%.
Mặc dù giao dịch giảm, nhu cầu tìm mua nhà của người dân đi xuống song, giá rao bán trung bình chung cư tại Hà Nội trong tháng 4/2021 lại không hề giảm, ngược lại còn có dấu hiệu tăng với mức 1% so với tháng 3 và tăng 5% so với cùng kỳ năm 2020. Hiện giá rao bán chung cư trên địa bàn Hà Nội chỉ xoay quanh mức 30 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường nhà ở, bất động sản trong quý I cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý 4/2020. Giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Một số dự án có mức tăng giá cao hơn so với mức tăng bình quân như dự án Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%)…
Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy, trong quý I, nguồn cung căn hộ bán tiếp tục dồn về phân khúc trung cấp, trong khi hạn chế từ các phân khúc còn lại. Mức biến động giá của các phân khúc khác phụ thuộc nhiều vào mặt bằng giá của các dự án mới mở bán. Trên thị trường thứ cấp, một số dự án cao cấp mới hoàn thiện gần đây tại các khu vực dân cư đã phát triển như quận Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm tăng giá 3 - 7% theo năm. Trong khi đó, mức giá trung bình của cả khu vực (bao gồm các dự án đã hoàn thiện từ lâu) chỉ dao động 1 - 3% theo năm.
Chịu sự tác động của giá nguyên vật liệu
Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư đang được dự báo sẽ tăng mạnh khi giá nguyên vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, cát… đang “leo thang”. “Chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị,...) thường chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng của bất động sản. Trong chi phí xây dựng thì chi phí vật liệu lại chiếm khoảng 60%. Do đó, khi giá vật liệu xây dựng tăng thì giá bất động sản đương nhiên sẽ tăng theo.
Chẳng hạn như giá thép xây dựng đã tăng từ 30%- 40% từ cuối năm 2020. Một nguyên nhân khác ảnh hưởng đến giá căn hộ, đó là sự khan hiếm nguồn cung. Đặc biệt, nguồn cung nhà giá rẻ đang co hẹp khi doanh nghiệp không mặn mà với dòng sản phẩm này, chưa kể ảnh hưởng của Covid-19 làm gián đoạn thời gian căn hộ được đưa ra thị trường.
Cùng với đó, tình trạng sốt đất kéo dài ở một số địa phương, giá đất không ngừng thiết lập mặt bằng mới. Điều này kéo theo chi phí đất gia tăng trong quá trình mua bán các dự án hoặc đấu giá đất. Đây cũng là nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà tăng cao”, ông Nguyễn Đức Cây, Tổng giám đốc Contrexim HOD nhận định.
Theo lý giải của Savills Việt Nam, giá chung cư tăng cao cũng là do nguồn cung thấp. Trong quý I/2021, Hà Nội chỉ có nguồn cung căn hộ từ 3 dự án mới, và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án, giảm 29% theo quý và 19% theo năm. Trong khi đó, căn hộ hạng B và C chiếm tổng cộng 96%. Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao đã khiến không ít người dân khó tiếp cận được nhà ở.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, không chỉ thị trường sơ cấp mà giá nhà thứ cấp cũng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021.
“Có quá nhiều yếu tố đang tác động lên giá nhà và sự tác động này đều theo chiều hướng buộc thị trường phải tăng giá bán trong tương lai. Giá trị tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án là hai yếu tố chủ chốt sẽ khiến giá nhà tăng cao trong các năm tới đây. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá trị tiền sử dụng đất gia tăng kéo theo chi phí phát triển của doanh nghiệp tăng lên. Việc giá nguyên vật liệu, đặc biệt là giá thép tăng cao buộc các chủ đầu tư phải tăng giá bán. Chính vì vậy, việc tăng giá bán bất động sản là sự điều tiết bình thường trong cấu thành giá”, bà Hằng nhận định.
