Farmstay là một hình thức của du lịch trải nghiệm nông nghiệp, cũng là một sản phẩm của bất động sản nông nghiệp. Đây là một mô hình mới được hình thành xuất phát từ nhu cầu tế của du khách muốn được trải nghiệm các hoạt động ở nông trại. Tại đây, du khách có cơ hội sống và làm việc như những người nông dân thực thụ với cảnh quan tự nhiên, không khí trong lành, văn hóa đặc trưng của vùng nông thôn.
Bản chất của farmstay trước hết là một nông trại thực thụ, sau đó mới đến yếu tố trải nghiệm, nghỉ dưỡng, đáp ứng nhu cầu của du khách. Chính điều này giúp các chủ trang trại có thêm thu nhập, gia tăng giá trị nông sản, giá trị đất nông nghiệp.
Khi nhu cầu du lịch nông nghiệp tăng lên, mối quan tâm đến farmstay ngày càng nhiều thì không chỉ người nông dân, người dân bản địa làm chủ farmstay nữa mà nhiều doanh nghiệp khởi nghiệp, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu nhận thấy tiềm năng và tìm kiếm cơ hội đầu tư ở mô hình này.
Do đó, xuất hiện nhiều hơn các giao dịch chuyển nhượng đất đai, gom đất để làm trang trại nghỉ dưỡng. Hoặc có những doanh nghiệp du lịch bắt tay hợp tác với người nông dân để vận hành và quản lý khu trang trại thành farmstay nhằm thu hút đông đảo hơn khách du lịch đến với trang trại, họ cùng chia sẻ lợi nhuận với người dân.
Tuy nhiên, có một thực tế là nhiều dự án farmstay được hình thành đã đi xa với bản chất thực của loại hình này. Thay vì hình thành mô hình nông trại thực thụ (Farm), một số chủ đầu tư lại đua nhau phát triển các dự án nghỉ dưỡng có tên gọi gắn với “farmstay” nhưng thực chất là tự chia nhỏ các lô đất nông nghiệp, đất rừng, xây dựng các khu nghỉ dưỡng (stay) để bán.
Cụ thể, theo phản ánh của báo chí, tại tỉnh Lâm Đồng, một dự án có tên Lâm Đồng farmstay có diện tích 280 ha, tại xã Lộc Phú (huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng) được phân thành 138 lô, mỗi lô có diện tích hơn 5.000 m2. Chủ đầu tư rao bán với giá khoảng 370 triệu đồng/lô. Để hút khách “bơm” tiền vào dự án, chủ đầu tư đã bày ra hàng loạt lợi ích khi đầu tư vào dự án như: Sở hữu trang trại riêng thể hiện sự đẳng cấp và hưởng thụ; cho công ty thuê lại để kinh doanh farmstay kiếm lời; đầu tư để chờ tăng giá theo cao tốc và bán chốt lời nếu muốn.
Tuy nhiên, UBND huyện Bảo Lâm (tỉnh Lâm Đồng) khẳng định không có dự án như trên được cấp phép trên địa bàn. Khu vực trên thuộc dự án "Quản lý bảo vệ rừng, trồng rừng, trồng thử nghiệm cây cao su, sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và chăn nuôi gia súc" do UBND tỉnh Lâm Đồng cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho Công ty TNHH Đại Hải ngày 8/5/2008 với thời gian thuê 50 năm.
Tương tự tại Hòa Bình, dự án có tên Ohara farmstay được giới thiệu nằm trong quần thể dự án Ohara Villas & Resort, được chia thành 126 lô đất vườn, có diện tích trung bình 150m2/lô, được chủ đầu tư rao bán với giá chỉ chỉ từ 390 - 440 triệu đồng/lô. Trên các trang mạng, dự án này được nhắc tới với những lời quảng cáo cùng cam kết vô cùng hấp dẫn như: Sở hữu mảnh đất tiềm năng tăng giá nằm trong quần thể khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp, tiện ích đồng bộ; nhận 15 kg rau/tháng được trồng trên chính mảnh vườn của mình theo tiêu chuẩn rau sạch 6 “không”; hưởng lợi nhuận cho thuê lên đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái.
Ngoài ra, khi khách hàng mua đất, chủ đầu tư còn nhận hỗ trợ chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên sổ đỏ, cam kết mua lại với giá trị bằng 124% giá trị mảnh đất vườn nếu không lên được sổ (tức là khách hàng vẫn có lời 24% trong trường hợp rủi ro nhất).
Tuy nhiên, UBND TP.Hòa Bình đã có văn bản nêu rõ: “Về dự án Ohara Villas & Resort: Đến thời điểm hiện tại trên địa bàn xã Mông Hóa, TP.Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình không có dự án nào có tên “Ohara Villas & Resort” được cấp phép triển khai thực hiện. Do đó, việc một số website quảng bá giới thiệu về dự án Ohara Villas & Resort tại xóm Gò Bùi, xã Mông Hóa, TP.Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình là không đúng sự thật”.
Hay tại Hà Tĩnh, mới đây, một chủ rừng tại xã Nam Điền, huyện Thạch Hà đã tự ý đưa máy xúc vào san đồi làm farmstay đã bị chính quyền địa phương lập biên bản. Qua kiểm tra, phần đất đang xây dựng là đất lâm nghiệp và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích 42.000 m2 cho ông Nguyễn Minh Trang (trú phường Đại Nài, TP.Hà Tĩnh).
Vị trí thửa đất theo quy hoạch đã được chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất nông nghiệp khác, song về dự án trang trại tổng hợp kết hợp trải nghiệm, nghỉ dưỡng farmstay thì chủ sở hữu chưa được cấp phép.
Một số khu vực khác như Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP.HCM,... cũng xuất hiện các dự án farmstay xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng nhưng đưa ra mức lợi nhuận cam kết tới 15 - 20% mỗi năm. Khách bỏ tiền mua đất giống như đất phân lô, bán nền nhưng lại chỉ ký hợp đồng góp vốn, cam kết dân sự, rủi ro pháp lý rất cao.
Giới chuyên gia cho hay, chỉ những nhà đầu cơ và môi giới bất động sản mới có thể kiếm lợi từ việc mua đi bán lại các lô nền tại các dự án có tên gọi gắn với farmstay. Theo đó, người mua cuối cùng khi không bán được cho ai sẽ như cầm trong tay hòn lửa. Bởi thực chất họ không có kỹ năng sản xuất nông trại hay kinh doanh du lịch trải nghiệm.
“Các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách, nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.
Cũng như các sản phẩm khác, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những dự án nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định.
Các chuyên gia cho rằng, việc huy động vốn để phát triển farmstay xuất phát từ nhu cầu thực tế, tuy nhiên, sự biến tướng theo hướng phân lô, bán nền kiếm lời thay vì mua đất vườn rồi tự đầu tư làm nông trại kết hợp nghỉ dưỡng, chia sẻ lợi nhuận đã kéo theo rất nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp. Nguy hiểm hơn là tình trạng xây dựng trái phép, lấn chiếm đất rừng, đất nông nghiệp rồi tìm cách hợp thức hóa dự án.
"Nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng "farmstay" mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.
Cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô "farmstay" cho các nhà đầu tư thứ cấp", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị.
