Trong thời gian qua vấn đề phí bảo trì là một trong những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết tại nhiều dự án, từ chung cư giá rẻ cho đến cao cấp. Năm 2020, thực hiện Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư và qua nhiều phản ánh, bức xúc của dư luận, báo chí cũng như phản ánh của người dân tại các khu chung cư, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã chỉ đạo và giao nhiệm vụ cho Thanh tra Bộ tiến hành thanh tra đối với 15 chủ đầu tư các dự án chung cư ở Hà Nội. Đây cũng là lần đầu tiên vấn đề phí bảo trì chung cư được đưa vào kế hoạch thanh tra của Bộ Xây dựng.
Phát hiện nhiều sai phạm quỹ bảo trì
Mới đây, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã tổ chức công bố 15 kết luận thanh tra về phí bảo trì của 22 chung cư ở Hà Nội. Qua 15 kết luận thanh tra, đã yêu cầu chuyển trả cho Ban quản trị nhà chung cư 250 tỉ đồng. Bên cạnh đó, Thanh tra cũng ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 7 chủ đầu tư số tiền 820 triệu đồng và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tháo dỡ ngay phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả lại cho cư dân.
Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, quá trình thanh tra chỉ ra nhiều vi phạm, thiếu sót, tồn tại trong công tác công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của các chủ đầu tư, Ban quản trị (BQT) và chính quyền các cấp.
Cụ thể, nhiều chung cư tại thời điểm thanh tra, chủ đầu tư đang quản lý kinh phí bảo trì tại tài khoản của chủ đầu tư với lãi suất không kỳ hạn; bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đối với khu căn hộ, nhiều chủ đầu tư, như tại chung cư: Riverside Garden (số 349 Vũ Tông Phan, Khương Đình, Thanh Xuân) chủ đầu tư là Liên danh Công ty Cổ phần Sản xuất kinh doanh và xuất nhập khẩu Prosimex và Công ty Cổ phần Đầu tư thiết kế và xây dựng Việt Nam (nay là Công ty Cổ phần Tập đoàn Videc), Chung cư hỗn hợp Hateco Hoàng Mai chủ đầu tư Công ty Cổ phần Hateco Hà Nội....
Bên cạnh đó, có những chung cư do giữa chủ đầu tư và BQT không thống nhất được việc phân chia diện tích chung riêng và diện tích mà chủ đầu tư giữ lại dẫn dẫn đến không quyết toán được số liệu, chậm bàn giao kinh phí bảo trì từ 1 - 3 năm.
“Quá trình làm việc với đoàn thanh tra, nhiều chủ đầu tư và BQT đã nhận thức được trách nhiệm chủ động khắc phục tồn tại, chủ động thống nhất với BQT quyết toán số liệu và đã bàn giao cho BQT hơn 48,8 tỉ đồng đối với phần kinh phí bảo trì đối với diện tích mà chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh”, thanh tra Bộ Xây dựng cho hay.
Cũng theo Thanh tra Bộ Xây dựng, quá trình làm việc đa phần các nhà chung cư chưa quyết toán số liệu kinh phí bảo trì. Việc chưa thống nhất số liệu quyết toán có nhiều nguyên nhân nhưng tập trung chủ yếu ở nguyên nhân: nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc để tìm được tiếng nói chung để đi đến thống nhất, việc phân chia diện tích chung - riêng, diện tích mà chủ đầu tư được giữ lại... “Đây là những nguyên nhân chính dẫn đến việc tranh chấp khiếu nại kéo dài, trong đó trách nhiệm thuộc chủ đầu tư và quản trị”, thanh tra Bộ Xây dựng chỉ rõ.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư chưa mở tài khoản kinh phí bảo trì trong thời gian 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí của khách hàng để tạm quản lý, hoặc mở tài khoản nhưng không thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chung cư đó biết là vi phạm Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014; trong đó, chậm mở tài khoản kinh phí bảo trì từ 12 đến 24 tháng.
Nhiều chung cư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, chậm bàn giao hồ sơ nhà chung cư do nguyên nhân chủ đầu tư thay đổi công năng các phần sở hữu chung. Theo quy định tại điều 5 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng hồ sơ nhà chung cư bao gồm 4 thành phần, tuy nhiên do chủ đầu tư thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung nhà chung cư do đó dẫn đến việc giấu không bàn giao hồ sơ, chậm bàn giao hồ sơ, nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao từ 24 đến 36 tháng.
Trả lại hơn 1.000 m2 bị lấn chiếm cho cư dân
Thanh tra Bộ Xây dựng cho hay, việc lấn chiếm, sử dụng không gian thuộc sở hữu chung sử dụng vào mục đích riêng của các chủ sở hữu cũng là một trong những sai phạm tại không ít chung cư.
Thời điểm thanh tra tháng 12/2020, tại các chung cư chủ đầu tư và một số chủ sở hữu đã ngăn chia không gian kỹ thuật, sảnh, hành lang, sân thượng phần sở hữu chung thành một số phòng cho ban quản lý dự án, đơn vị quản lý vận hành tạm sử dụng hoặc kinh doanh không đúng theo hồ sơ bản vẽ thiết kế được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt như chung cư Hinode City thuộc Dự án Khu văn phòng tại số 201 đường Minh Khai; Cụm chung cư Văn phòng Quốc hội (Xuân Phương, Nam Từ Liêm) của Công ty Cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp sông Đà 7; toà nhà F,G,H,K,L thuộc tổ hợp chung cư cao tầng khu hỗn hợp nhà ở HH02 (KĐT Dương Nội, Hà Đông). Quá trình làm việc với đoàn thanh tra, chủ đầu tư đã nhận thức được trách nhiệm và chủ động khắc phục.
Kết quả sau thanh tra, Thanh tra Bộ đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và yêu cầu áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, các chủ đầu tư và chủ sở hữu đã nghiêm túc chấp hành khôi phục lại tình trạng ban đầu hơn 1.000 m2 bị lấn chiếm trả lại không gian chung cho cư dân.
Trao đổi với PV về những tranh chấp, khiếu nại trong việc quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư trong thời gian qua, Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, việc tranh chấp tại các chung cư hầu hết đều liên quan đến việc mua bán chung cư, bàn giao quỹ bảo trì, sở hữu chung riêng. Tuy nhiên, việc tranh chấp xảy ra nhiều hơn cả là việc bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì.
“Tôi cho rằng, nguyên nhân chính cho việc chủ đầu tư chậm trong công tác bàn giao phí bảo trì do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao”, Luật sư Huy An nói.
Cũng theo vị luật sư này, có không ít tình trạng chủ đầu tư đã dùng phí bảo trì chung cư để đầu tư, kinh doanh mà không bàn giao, thậm chí để mất vốn. Đây cũng là lý do khiến nhiều cư dân không tin tưởng chủ đầu tư sẽ sử dụng đúng mục đích khoản kinh phí bảo trì chung cư. Với những trường hợp chủ đầu tư cố tình không hoàn trả khoản phí này có thể xem xét là hành vi chiếm đoạt tài sản.
Luật sư Huy An cho rằng, để giải quyết được vấn đề này, cần rà soát, sửa đội bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong quản lý vận hành các tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý.
“Chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin như tình hình tài chính, thời gian bàn giao kinh phí, cáo cáo thu chi…”, Luật sư Huy An nói.
Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn cho biết, năm 2020, Thanh tra Bộ Xây dựng đã thực hiện hoàn thành 11 đoàn thanh tra theo kế hoạch và đột xuất, giải quyết triệt để các vụ việc khiếu nại, tố cáo, đôn đốc kiểm tra bảo đảm thực hiện nghiêm các kết luận, kiến nghị, quyết định xử lý sau thanh tra. Những bất cập qua thanh tra công tác quản lý và sử dụng quỹ bảo trì cũng sẽ được tổng hợp để đề xuất bổ sung các quy định của pháp luật, trước mắt là sửa đổi Nghị định 139 về xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực xây dựng theo Quyết định số 1734/QĐ-BXD ngày 31/12/2020.
“Trưởng đoàn thanh tra được giao phải khảo sát, nắm tình hình tổng hợp các thông tin, tài liệu thu thập được, đề xuất nhân sự, báo báo Chánh Thanh tra xem xét, phê duyệt nội dung, phạm vi thanh tra, địa điểm thanh tra trước khi ban hành quy định thanh tra và triển khai đoàn thanh tra theo quy định” – Chánh Thanh tra Nguyễn Ngọc Tuấn nhấn mạnh.
Cũng theo ông Tuấn, trong thời gian tới Thanh tra Bộ Xây dựng sẽ thực hiện nghiêm chỉ đạo của Bộ trưởng trong công tác thanh tra, công tác thanh tra sẽ đi vào các vấn đề gai góc, phức tạp. Từ đó, tổng hợp những bất cập, báo cáo Bộ Xây dựng để nghiên cứu bổ sung các quy định và hướng dẫn các Sở Xây dựng, Thanh tra Sở Xây dựng triển khai và thực hiện kiểm tra công tác quản lý sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư tại địa phương.
“Thanh tra Bộ sẽ tiếp tục thực hiện nghiêm công tác thanh tra theo kế hoạch của Bộ. Bên cạnh đó tiếp tục giám sát có chỉ đạo kịp thời đối với những điểm nóng xây dựng tại các địa phương theo phản ánh kiến nghị của người dân, báo chí…không tránh né những vấn đề gai góc của xã hội”- ông Tuấn khẳng định.
