Bị chi phối bởi nhiều Luật chồng chéo gây khó
Hiện nay, thị trường bất động sản đang bị chi phối bởi nhiều bộ Luật khác nhau, điển hình là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Nguồn vốn cho bất động sản đã hạn chế lại ngày càng thắt chặt; hàng trăm dự án đang phải “đắp chiếu“ do vướng Luật… Thực trạng này đang “bóp nghẹt” thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng.
Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam đang nảy sinh nhiều tồn tại, khó khăn, hạn chế, trong đó, đáng chú ý nhất là nhiều quy định chồng chéo tại các Luật liên quan đến phát triển đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, nếu không sớm được tháo gỡ, sẽ trở thành rào cản hoàn thành những mục tiêu.
Tình hình này đặt ra nhu cầu cấp thiết cần phải sửa đổi các Luật có liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Nhà ở ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/12/2014; Luật Đất đai ngày 29/11/2013...
Thị trường bất động sản vẫn chưa có sự cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán, sử dụng. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, giá nhà chung cư được rao bán đã tăng đến 12-15% so với cùng kỳ năm 2021, ghi nhận tăng liên tục trong 4 năm liên tiếp. Cách đây khoảng 2 năm, giá căn hộ khu vực trung tâm quận Long Biên, Cầu Giấy, Thanh Xuân… chào bán bình quân từ 25-35 triệu đồng/m2, đến nay tăng lên 45-55 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đã làm khuynh đảo thị trường Hà Nội với mức tăng giá gấp 2-3 lần.
Phân tích vấn đề này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, trong những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung mới sản phẩm nhưng cũng đang có nhiều xung lực mới để mang đến cái nhìn lạc quan hơn, như kinh tế tăng trưởng trở lại; việc đẩy mạnh xây dựng hệ thống hạ tầng thông qua cú hích về đầu tư công; sự chênh lệch cung - cầu ở thời điểm hiện tại với cầu lớn hơn cung, sẽ tác động tích cực đến tâm lý triển khai dự án của doanh nghiệp.
Hiện nay, có 6 vướng mắc hiện hữu giữa các Luật vẫn còn nhiều quy định chồng chéo, chi phối đan xen trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản; quy hoạch sử dụng đất đai tại các địa phương chưa đồng bộ với các dự án đầu tư nhà ở, bất động sản; cơ chế, chính sách đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ không phù hợp với thực tế; các tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam khó tiếp cận mua và sở hữu nhà ở, bất động sản; hoạt động dịch vụ môi giới tự do, chưa tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch; vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai chưa có quy định cụ thể, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay.
Kỳ vọng Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ giải quyết điểm nghẽn
Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản mới đây khẳng định, thời gian qua, các ban ngành và cộng đồng doanh nghiệp đã nỗ lực thực hiện các Nghị quyết của Đảng, Nhà nước, cùng với sự chỉ đạo, điều hành thông qua các giải pháp, chính sách của Chính phủ về thị trường bất động sản, giúp cho tình hình kinh tế - xã hội có nhiều chuyển biến tích cực, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
Để thị trường này vượt qua những khó khăn và phát triển ổn định, bền vững, cần thiết tháo gỡ những bất cập, đặc biệt hai yếu tố căn cốt đang làm cho thị trường trì trệ, đó là việc huy động vốn khó khăn cũng như hệ thống pháp Luật liên quan đang chồng chéo, mâu thuẫn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết. Chỉ thị 13 lần này đã nêu rõ thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Trước đây chưa có chỉ thị nào nhắc đến điều này.
Ông Đính nhận định: "Dù Chỉ thị 13 chưa phải là những quy định pháp Luật cụ thể để có thể tháo gỡ ngay những điểm nghẽn hiện tại cho thị trường, nhưng về cơ bản, chỉ thị này cho thấy Chính phủ thực sự quan tâm đến những khó khăn thị trường của DN. Đây là điều hết sức quan trọng để hiện thực hóa những chỉ đạo, điều hành thực tế tiếp theo và mang đến hy vọng xốc lại sự phát triển của lĩnh vực này”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, Chỉ thị 13 với tầm nhìn hệ sinh thái bất động sản liên quan đến nhiều ngành nghề khác như thị trường vốn, hàng hóa, lao động... Đây là quan điểm mới và mục tiêu đặt sự an toàn, lành mạnh, bền vững lên hàng đầu. Đối với các doanh nghiệp cần thêm sự minh bạch và công bằng để hội nhập thế giới, để mọi chủ thể đều "cân đo đong đếm được" đầu vào, đầu ra.
"Điểm mấu chốt nữa là không hình sự hóa quan hệ kinh tế - dân sự; tập trung làm nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, nhà giá rẻ. Đồng thời đẩy mạnh đầu tư hạ tầng chiến lược để phát triển thị trường, đẩy mạnh đô thị hóa cũng được Thủ tướng chỉ đạo thực hiện trong chỉ thị này. Bởi khi hạ tầng đi đến đâu, kinh tế - xã hội phát triển đến đó, người dân được hưởng lợi rất nhiều".
Thời điểm hiện tại, ngành bất động sản đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn phục vụ các mục tiêu tăng trưởng cuối năm cũng như kế hoạch dài hạn. Thị trường có nguy cơ đổ vỡ nếu không nhanh chóng có những chỉ đạo và các giải pháp cụ thể. Chỉ thị 13 đã kịp thời đưa ra các chỉ dẫn cụ thể, nâng cao tinh thần, quan điểm, đốc thúc các bộ ngành nhanh chóng giải quyết các ách tắc đang diễn ra.
Huyền Diệu
