Thấy gì từ phi vụ BIDV cho vay ‘chóng vánh’ hơn 4.900 tỉ đồng?

Tuyệt chiêu xoay vốn nghìn tỉ

Khi phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM đã bố trí quỹ đất 160ha để xây dựng các dự án nhà ở tái định cư tại chỗ cho người dân bị thu hồi đất. Thế nhưng, ở nơi “tấc đất tấc vàng” thì quỹ đất này đã trở thành “mỏ vàng” màu mỡ mà nhiều đại gia bất động sản “mạnh gạo, bạo tiền” muốn thâu tóm.

Đến giờ, người dân Thủ Thiêm vẫn còn khó hiểu về quyết định của UBND TP.HCM cắt 30,1ha đất tái định cư nằm ở vị trí số 26 đường Mai Chí Thọ - con đường trung tâm huyết mạch đẹp nhất khu đô thị mới Thủ Thiêm - để giao cho Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 (Công ty Thế kỷ 21) vào năm 2007 - 2009.

Đây là phần đất đẹp nhất thuộc khu tái định cư 90,3ha ở Nam Rạch Chiếc (phường An Phú, quận 2) được cắt ra để hoán đổi lấy khu đất 30,2ha ở phường Bình Khánh và phường Bình Trưng Tây, quận 2 của Công ty Thế kỷ 21. Sau đó, khu đất 30,2ha cũng được giao nốt cho công ty này vào tháng 7/2017…

Bằng con đường “hoán đổi” đất tái định cư và chuyển đổi sang đất thương mại, khu đất 30,1ha số 26 Mai Chí Thọ có giá trị cao hơn hẳn và khi ấy một doanh nghiệp bất động sản mới lộ diện sau khi mua lại hơn 99,91% cổ phần Công ty Thế kỷ 21. Trong khi người dân Thủ Thiêm bức xúc đòi 160ha đất tái định cư ở đâu thì doanh nghiệp này rầm rộ công bố phát triển thành dự án “siêu đô thị cao cấp” với tổng mức đầu tư 12.000 tỉ đồng trên khu đất 30,1ha này.

Khu đất tái định cư hơn 30ha được thành phố giao cho Công ty Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 làm dự án bất động sản.

Còn nhớ, tháng 9/2018, Thanh tra Chính phủ đã kết luận việc TP.HCM chấp thuận cho chuyển khu đất của Công ty Thế kỷ 21 sang xây hơn 4.000 căn hộ tái định cư, và chuyển đổi đất tái định cư sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.

Giới địa ốc không khỏi ngạc nhiên khi Công ty TNHH Phát triển quốc tế Thế kỷ 21 liên tiếp được giao quỹ đất rộng lớn, trong khi năng lực đầu tư và tiềm lực tài chính ra sao lại khá tù mù?

Trên thực tế, Công ty Thế kỷ 21 nằm trong nhóm hàng chục công ty bất động sản do ông Vũ Anh Cường sáng lập, có sở hữu. Song hành với nhóm công ty này đầu tư nhiều dự án, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Bắc Sài Gòn đã hỗ trợ tín dụng lên tới vài nghìn tỉ đồng cho Công ty Thế kỷ 21. Đáng chú ý là khoản vay trung hạn có hạn mức tín dụng tới 4.914 tỉ đồng, thời gian 24 tháng tại BIDV được cấp tháng 2/2014.

Khoản vay này được đảm bảo bằng tổng giá trị tài sản hình thành trong tương lai của dự án 4.200 căn hộ tái định cư Bình Khánh, quận 2 của công ty này. BIDV đã nhanh chóng giải ngân cho vay nghìn tỉ, bất chấp thông tin tố cáo Giám đốc Vũ Anh Cường lừa đảo, chiếm dụng vốn của nhiều người mua đất ở các dự án “vẽ” trên giấy.

Có vượt hạn mức cho vay?

“Bóng” của BIDV đã xuất hiện tại nhiều công ty và dự án có liên quan tới ông Vũ Anh Cường thông qua các giao dịch cho vay. Tuy nhiên, sau đó nhiều khoản nợ lớn đã trở thành nợ xấu, nợ khó đòi dai dẳng nhiều năm.

Trong đó, khoản tín dụng 4.914 tỉ đồng được BIDV cấp cho Công ty Thế kỷ 21 cũng là một trường hợp đáng quan sát. Khoản vay này được phê duyệt và giải ngân cấp tập vào tháng 2/2014, trong khi đến cuối năm 2014, dự án khu tái định cư Bình Khánh đã hoàn thành xây dựng cơ bản.

Thời điểm đó, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo siết chặt cho vay đối với dự án bất động sản do hệ thống ngân hàng vẫn gặp khó khăn trong việc xử lý nợ xấu và ngăn ngừa rủi ro nợ xấu mới phát sinh từ lĩnh vực này.

Do đó, vì sao Công ty Thế kỷ 21 được BIDV “ưu ái” cấp tín dụng lớn là điều khó hiểu? Nếu căn cứ theo quy định hạn mức cho vay tối đa là 70% giá trị tài sản hình thành trong tương lai của dự án, thì trong phi vụ cho vay nêu trên, BIDV có thể đã định giá trị tài sản 4.200 căn hộ tới 7.000 tỉ đồng ở thời điểm tháng 2/2014. Chưa rõ việc thẩm định định giá trị tài sản thế chấp “hình thành trong tương lai” của BIDV (thời điểm đó ông Trần Bắc Hà là Chủ tịch HĐQT ngân hàng) được thực hiện ra sao để phê duyệt cấp hạn mức tín dụng tới 4.914 tỉ đồng?

Điểm chú ý là, Điều 128 Luật các TCTD năm 2010 quy định về giới hạn cấp tín dụng: “Tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại”.

Theo báo cáo tài chính riêng lẻ, tại thời điểm 31/12/2013, vốn tự có (vốn và các quỹ) của riêng ngân hàng BIDV ở mức 31.809 tỉ đồng thì khoản vay của Công ty Thế kỷ 21 chiếm tỉ lệ 15,45% vốn tự có ngân hàng.

Còn xét ở thời điểm 31/3/2014 với vốn tự có của BIDV là 33.907 tỉ đồng thì khoản vay trên chỉ chiếm 14,5% - dưới giới hạn cho phép. Đây chỉ là những con số ước tính tương đối, còn để làm rõ việc BIDV phê duyệt cho vay, định giá tài sản của Công ty Thế kỷ 21 có tuần thủ đúng Luật các TCTD hay không thì rất cần cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước vào cuộc kiểm tra, làm sáng tỏ.

Những ai ở BIDV sẽ phải chịu trách nhiệm thẩm định, phê duyệt khoản vay nghìn tỉ nếu trường hợp có xảy ra vi phạm cho vay, gây thất thoát vốn nhà nước?

Có hay không lợi ích nhóm trong phi vụ cho vay chóng vánh 4.914 tỉ đồng này? Những ai ở BIDV sẽ phải chịu trách nhiệm thẩm định, phê duyệt khoản vay nghìn tỉ nếu trường hợp có xảy ra vi phạm cho vay, gây thất thoát vốn nhà nước?

Bởi vì sau đó, dự án tái định Bình Khánh bị ế ẩm, người dân không nhận nhà, khó khăn tài chính bủa vây chủ dự án… nên sau đó năm 2016 BIDV đã phải gia hạn thời gian trả nợ cho doanh nghiệp.

Trong vai trò “giải cứu” cho Công ty Thế kỷ 21, từ tháng 9/2015 đến tháng 4/2016, một doanh nghiệp bất động sản đã mua lại công ty này với giá hơn 5.496 tỉ đồng để giành được quỹ đất 60,3ha có giá trị lớn. Tuy vậy, doanh nghiệp này sẽ phải “gánh” khối nợ phải trả hơn 3.200 tỉ đồng, mà hơn 1/3 là nợ vay ngắn hạn từ chủ dự án cũ.

Sau khi đổi chủ, Công ty Thế kỷ 21 đã tất toán hết số nợ nghìn tỉ tại BIDV để chuyển sang vay vốn ở ngân hàng lớn khác. Còn số phận dự án tái định cư Bình Khánh lại rất hẩm hiu, vắng bóng người ở dù các toà nhà đã được hoàn thiện nhiều năm. Các khu nhà rơi vào tình trạng xuống cấp, cỏ rác xâm lấn, rất lãng phí tài sản.

TP.HCM muốn đấu giá khu tái định cư này với định giá ở thời điểm tháng 7/2018 là 9.936 tỉ đồng (gồm tiền sử dụng đất và công trình xây dựng). Mức giá căn hộ tái định cư là khoảng 52 triệu đồng/m2, cao ngang ngửa giá căn hộ thương mại nên không có doanh nghiệp nào mặn mà tham gia đấu giá.