Phường sẽ làm thay nếu chủ đầu tư chây ì bầu Ban quản trị
Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một điểm mới của dự thảo là đề xuất việc công nhận Ban quản trị nhà chung cư có thể do cấp phường ra quyết định nếu được UBND cấp quận ủy quyền.
Về quy định việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị, điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định tại dự thảo quy chế mới là có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, thay vì 75% như quy chế hiện hành. Hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị sẽ do Phường tổ chức nếu chủ đầu tư chây ì.
Nếu không đủ số người tham dự quy định tại điểm này thì vẫn tiến hành tổ chức họp hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến của các chủ sở hữu không tham dự hội nghị về các nội dung quy định của Luật Nhà ở.
 |
| UBND phường có thể quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư nếu được cấp quận ủy quyền. |
Việc lấy ý kiến phải đảm bảo tính dân chủ, công khai, minh bạch; trường hợp lấy ý kiến bằng văn bản thì phải có chữ ký của những người được gửi lấy ý kiến. Khuyến khích áp dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến. Hội nghị nhà chung cư tổng hợp kết quả tại cuộc họp với việc lấy ý kiến của những người không dự họp và lập thành biên bản có chữ ký của người chủ trì cuộc họp.
Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định tại điểm này mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Quy chế.
UBND cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị.
Kinh phí tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu do UBND cấp phường tổ chức được lấy từ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp và được đưa vào dự toán năm tiếp theo do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Quy chế đưa ra trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 5 Điều này, UBND cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Kết quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu do UBND cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức.
Sẽ có 3 đến 5 thành viên đứng tên đồng chủ sở hữu tài khoản quỹ bảo trì
Theo Bộ Xây dựng, qua tổng hợp số liệu của 40 địa phương có báo cáo đến thời điểm 31/3/2019 cho thấy, ở 11 địa phương có tranh chấp liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư. Trong đó, riêng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có 458 vụ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý quỹ bảo trì.
 |
| Mới đây, ngày 16/7/2019, xung quanh tòa nhà Hei Tower (số 1 Ngụy Như Kon Tum, Nhân Chính, Thành Xuân, Hà Nội) xuất hiện một loạt băng rôn phản đối chủ đầu tư tòa nhà với nội dung: "Đề nghị chủ đầu tư trả quỹ bảo trì”; “đề nghị chủ đầu tư trả cư dân nhà sinh hoạt cộng đồng”; “yêu cầu HTBM bàn giao quản lý vận hành cho đơn vị vận hành mới”... |
Một số nguyên nhân dẫn tới tranh chấp, khiếu nại là do cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung, riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.
Đặc biệt, tranh chấp gay gắt nhất hiện nay chính là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì; chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao, hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị; các bên không thống nhất số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị…
Thực tế, thời gian qua, hình ảnh các băngrôn, khẩu hiệu cùng đoàn người tập trung dưới các tòa nhà hay đi diễu hành vòng quanh chung cư để phản đối chủ đầu tư, ban quản lý... đã trở nên phổ biến, thậm chí đang có xu hướng gia tăng.
Đơn cử như tại Hà Nội, trong số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện. Tương tự, TP HCM có 935 chung cư cao tầng, thì hơn 100 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Do đó, Bộ Xây dựng công bố dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, đề xuất tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư tại các ngân hàng sẽ có từ 3 đến 5 thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản.
Cụ thể, trong số các thành viên đứng đồng tài khoản, có ít nhất một đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, một đại diện chủ sở hữu diện tích khác (diện tích thương mại, công trình công cộng...), một đại diện chủ đầu tư và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Với hình thức này, mỗi biến động liên quan đến tài khoản đồng sở hữu sẽ được thông báo cho tất cả những người còn lại để đảm bảo tính an toàn và tránh những rủi ro. Đề xuất trên là một trong những biện pháp để hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì của trưởng ban quản trị như tình trạng xảy ra tại một số chung cư tại Hà Nội, TP HCM thời gian gần đây.
Cũng theo dự thảo, kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, do hội nghị nhà chung cư thông qua.
Dự thảo cũng quy định thù lao của thành viên ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp. Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao, trừ trường hợp thành viên ban quản trị từ chối nhận thù lao.
Dự thảo quy định tòa nhà một khối thì tối thiểu có 3 thành viên ban quản trị. Tòa nhà có nhiều khối nhà chung đế thì mỗi khối có tối thiểu một thành viên. Cụm nhà chung cư thì tối thiểu có 6 thành viên. Ban quản trị gồm một trưởng ban, một số phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
